Metr nowego mieszkania w Warszawie kosztuje w ofertach deweloperów już około 20 tys. zł. W tym samym czasie w Krakowie, Trójmieście, Katowicach i Łodzi ceny ofertowe rosną wolniej niż inflacja, a czynsze najmu w większości dużych miast spadają. Rynek jesienią 2026 r. nie jest więc jednolity i odpowiedź na pytanie „kupować czy czekać” zależy od miasta bardziej niż rok czy dwa lata temu.
Poniżej zbieramy najnowsze dane o cenach i czynszach, a potem liczymy na przykładzie, ile kosztuje rok czekania przy różnych scenariuszach cen. Bez prognozowania przyszłości, bo tego nikt nie umie zrobić rzetelnie.
Ceny ofertowe: Warszawa osobno, reszta wolniej
Najświeższe dane pochodzą z portali ogłoszeniowych i dotyczą cen, których żądają deweloperzy. Według Otodom Analytics w październiku 2026 r. średnie ceny ofertowe nowych mieszkań wyglądały tak:
| Miasto | Średnia cena za m² | Zmiana r/r | Zmiana realna (po inflacji 3,5%) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 19 766 zł | +9,6% | +6,1% |
| Trójmiasto | 17 689 zł | +2,4% | -1,1% |
| Kraków | 16 965 zł | +1,8% | -1,7% |
| Wrocław | 15 954 zł | +7,7% | +4,2% |
| Poznań | 14 104 zł | +7,6% | +4,1% |
| Katowice | 12 682 zł | +1,4% | -2,1% |
| Łódź | 11 605 zł | +3,2% | -0,3% |
Inflacja w październiku według szybkiego szacunku GUS wyniosła 3,5 proc. r/r, po 4,1 proc. we wrześniu. W czterech z siedmiu miast nowe mieszkania realnie więc tanieją, choć w złotówkach nadal drożeją. Dane RynekPierwotny.pl pokazują podobny obraz: Warszawa około 20 tys. zł za metr i wzrost o ok. 9 proc. w rok, Kraków i Trójmiasto wyraźnie wolniej.
Ceny ofertowe to jednak ceny wywoławcze. Przy zakupie, szczególnie na rynku wtórnym, często udaje się zejść niżej.
Ceny transakcyjne: dane NBP i GUS
Ceny, za które mieszkania naprawdę zmieniają właściciela, publikują NBP i GUS, ale z opóźnieniem. Najnowsze dotyczą II kwartału 2026 r.
- GUS: ceny lokali mieszkalnych w całym kraju były o nieco ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej i o ok. 1,5 proc. wyższe niż w I kwartale. Najmocniej drożało w województwie kujawsko-pomorskim (ponad 8,5 proc. r/r), najwolniej w łódzkim (1,5 proc.).
- NBP: w dużych miastach ceny transakcyjne zmieniały się w ciągu roku o kilka procent w górę lub w dół. Na rynku wtórnym metr kosztował średnio ok. 16,7 tys. zł w Warszawie (+1,3 proc. r/r), 14,8 tys. zł w Krakowie (-1,1 proc.), 14 tys. zł w Gdańsku (+4,6 proc.), 12,6 tys. zł we Wrocławiu (-0,3 proc.) i 8 tys. zł w Łodzi (-1,7 proc.).
Między danymi ofertowymi a transakcyjnymi jest wyraźna różnica, zwłaszcza w Warszawie. Wynika ona m.in. z innej metodologii i z tego, że do statystyk transakcyjnych trafiają też tańsze, starsze lokale. Sam NBP zastrzega, że dynamika cen na rynku wtórnym może być w jego danych niedoszacowana. Wniosek ogólny jest jednak spójny: poza Warszawą, Wrocławiem i Poznaniem ceny rosną dziś w tempie zbliżonym do inflacji albo wolniej.
Najem tanieje, a to zmienia rachunek
W decyzji „kupować czy czekać” najważniejszy jest koszt czekania, czyli przede wszystkim czynsz. Ten w 2026 r. raczej spada. Według danych Otodom średni czynsz ofertowy we wrześniu wynosił:
- Warszawa: 4 821 zł (-2,6 proc. r/r),
- Trójmiasto: 3 183 zł (-1,8 proc.),
- Kraków: 3 110 zł (-5,2 proc.),
- Wrocław: 3 037 zł (-3,5 proc.),
- Katowice: 2 315 zł (-1,0 proc.).
Czynsze spadły w 12 z 16 miast wojewódzkich, a liczba ofert najmu we wrześniu wzrosła w skali kraju o 12 proc. w ciągu miesiąca. Najemca ma dziś lepszą pozycję negocjacyjną niż w latach 2022-2023, a to obniża koszt odkładania zakupu.
Kredyt: stopy bez zmian, raty wysokie
Rada Polityki Pieniężnej na listopadowym posiedzeniu zostawiła stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75 proc. Ostatnia zmiana nastąpiła w marcu 2026 r. Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło według NBP w sierpniu 5,94 proc. Co decyzja RPP oznacza dla rat, rozpisujemy w tekście RPP zostawiła stopy bez zmian - co z ratą.
Dla kupującego ważne jest to, że w ratę wliczone są nie tylko odsetki. Część raty to spłata kapitału, który zostaje u Ciebie w postaci rosnącej części mieszkania. Porównując zakup z najmem, trzeba więc patrzeć na odsetki, a nie na całą ratę.
Ile kosztuje rok czekania: wyliczenie
Mieszkanie 50 m² w Krakowie za 700 000 zł (14 000 zł/m², poniżej średniej ceny transakcyjnej na rynku wtórnym). Wkład własny 20 proc. (140 000 zł), kredyt 560 000 zł na 25 lat, oprocentowanie 5,9 proc., raty równe: 3 574 zł. Podobne mieszkanie można wynająć za 3 100 zł miesięcznie. Wkład, jeśli nie zostanie wydany, leży na lokacie 4,3 proc. brutto. Właściciel płaci dodatkowo ok. 3 000 zł rocznie na ubezpieczenie i drobne naprawy. Opłaty administracyjne i media przyjmujemy jako równe w obu wariantach.
Kupno teraz - koszt pierwszego roku (tylko to, co bezpowrotnie wydajesz):
- odsetki od kredytu: 32 769 zł (kolejne 10 118 zł z rat to spłata kapitału, która nie jest kosztem),
- utracone odsetki z lokaty od wkładu, po podatku Belki: 4 876 zł,
- ubezpieczenie i naprawy: 3 000 zł.
Razem ok. 40 600 zł.
Czekanie rok: czynsz 37 200 zł plus zmiana ceny mieszkania, które kupisz za rok.
| Scenariusz cen w ciągu roku | Zmiana ceny | Koszt czekania | Wynik czekania vs kupna teraz |
|---|---|---|---|
| Spadek o 5% | -35 000 zł | 2 200 zł | zyskujesz ok. 38 400 zł |
| Bez zmian | 0 zł | 37 200 zł | zyskujesz ok. 3 400 zł |
| Wzrost o 3,5% (jak inflacja) | +24 500 zł | 61 700 zł | tracisz ok. 21 100 zł |
| Wzrost o 7% | +49 000 zł | 86 200 zł | tracisz ok. 45 600 zł |
Próg opłacalności leży przy wzroście cen o ok. 0,5 proc. w ciągu roku. Jeśli mieszkania zdrożeją bardziej, czekanie się nie opłaciło. Jeśli mniej albo stanieją, wygrywa najem.
W Warszawie rachunek wygląda inaczej, bo czynsze są tam relatywnie wyższe. Dla mieszkania 50 m² za 850 000 zł i najmu za 4 800 zł roczny koszt kupna (odsetki, utracone odsetki od wkładu, ubezpieczenie) to ok. 49 200 zł, a sam czynsz 57 600 zł. Czekanie opłaca się tam dopiero wtedy, gdy ceny spadną o ok. 1 proc. lub więcej.
Koszty transakcji (notariusz, podatki, prowizje) pominęliśmy, bo zapłacisz je i teraz, i za rok. Mają za to znaczenie, gdy kupujesz na krótko: przy sprzedaży po 2-3 latach potrafią zjeść cały zysk ze wzrostu cen. Ich wysokość dla mieszkania z rynku wtórnego wyliczamy w tekście ile kosztuje zakup mieszkania z rynku wtórnego.
Rola stóp procentowych
Czekający liczą często na to, że za rok kredyt będzie tańszy. Ten efekt istnieje, ale łatwo go przecenić. Gdyby oprocentowanie spadło z 5,9 do 5,4 proc., rata kredytu 560 000 zł na 25 lat zmalałaby o 168 zł, do 3 406 zł. Wystarczy jednak, że w tym czasie mieszkanie zdrożeje o 5 proc., a kredyt (przy tym samym 20-procentowym wkładzie) urośnie do 588 000 zł. Rata przy 5,4 proc. wyniesie wtedy 3 576 zł, czyli tyle samo co dziś. A wkład trzeba podnieść o 7 000 zł.
Przy kredycie ze zmienną stopą obniżki i tak trafią do Twojej raty, nawet jeśli kupisz dziś. Dlatego samo oczekiwanie na spadek stóp jest słabym argumentem za czekaniem.
Kiedy czekać, a kiedy kupować
Liczby to nie wszystko. Rozsądnie jest poczekać, gdy:
- nie masz jeszcze poduszki finansowej na kilka miesięcy wydatków poza wkładem i kosztami zakupu (o tym, ile jej potrzeba, piszemy w tekście poduszka bezpieczeństwa),
- nie wiesz, czy za 2-3 lata będziesz mieszkać w tym samym mieście,
- rata zajęłaby tak dużą część dochodu, że wzrost stóp o 1-2 pkt proc. byłby dla Ciebie problemem,
- w Twoim mieście czynsze są niskie w relacji do cen i spadają.
Za kupnem przemawia sytuacja, w której masz stabilną pracę, plan na mieszkanie na wiele lat, wkład i rezerwę, a w Twoim mieście ceny rosną szybciej niż inflacja, a najem jest drogi. Uczciwy obraz plusów najmu pokazujemy w tekście 7 powodów, dla których lepiej wynajmować mieszkanie niż kupić.
Nikt nie zna przyszłych cen mieszkań. Prognozy banków i analityków z ostatnich lat często rozmijały się z rzeczywistością o kilka punktów procentowych. Zamiast zgadywać, policz próg opłacalności dla swojego mieszkania i czynszu, tak jak w przykładzie powyżej, i zadaj sobie pytanie, czy jesteś gotów na scenariusz przeciwny do tego, na który liczysz.
Na co patrzeć w najbliższych miesiącach
- Ceny transakcyjne NBP i GUS za III kwartał - pokażą, czy spowolnienie widoczne w ofertach przełożyło się na faktyczne transakcje.
- Podaż mieszkań - dużo gotowych lokali w ofercie deweloperów daje pole do negocjacji, szczególnie przy mieszkaniach, które długo nie znajdują nabywcy.
- Stopy procentowe i inflacja - ich kierunek wpływa na raty i na zdolność kredytową wielu kupujących naraz.
- Programy rządowe - nowa dopłata do kredytów mogłaby szybko podbić popyt. Na razie takiego programu nie ma, co opisujemy w tekście co realnie działa w rządowym wsparciu mieszkaniowym.
Najczęstsze pytania
Czy ceny mieszkań spadną w 2027 roku?
Tego nie da się rzetelnie przewidzieć. Dane z jesieni 2026 r. pokazują, że w części dużych miast ceny ofertowe rosną wolniej niż inflacja, a w Warszawie wciąż wyraźnie szybciej. To spowolnienie, a nie spadek w złotówkach.
Dlaczego ceny w ofertach są wyższe niż ceny transakcyjne NBP?
Oferty pokazują ceny wywoławcze, często nowych i lepiej położonych mieszkań. Dane NBP i GUS dotyczą faktycznie zawartych umów, w tym starszych i tańszych lokali, a także uwzględniają negocjacje.
Czy przy obecnych czynszach bardziej opłaca się wynajmować?
W perspektywie roku to zależy od miasta. W naszym przykładzie z Krakowa najem wygrywa, jeśli ceny wzrosną o mniej niż ok. 0,5 proc., a w Warszawie dopiero wtedy, gdy spadną o ok. 1 proc. lub więcej. W perspektywie wielu lat liczy się też to, że spłacany kapitał buduje Twój majątek, a czynsz nie.
Czy warto czekać na obniżki stóp?
Jako jedyny argument raczej nie. Przy zmiennym oprocentowaniu obniżki i tak obniżą ratę po zakupie, a wzrost ceny mieszkania może z nawiązką zniwelować korzyść z tańszego kredytu.
