Dla osób, które zajmują się nieruchomościami definicja i wygląd księgi wieczystej jest znany. Jedna dla przeciętnego Kowalskiego sama budowa i poszczególne działy księgi mówią niewiele.
Księga Wieczysta to rejestr odzwierciedlający stan prawny nieruchomości. Zapisy w księdze dają gwarancję uzyskania wiarygodnych informacji na temat własności, praw przysługujących itd. W wyniku nieprawidłowych zapisów nabywca może wykorzystać tzw. rękojmie wiary publicznej Ksiąg Wieczystych i zyskać ochronę przed roszczeniami.
Księgi prowadzone są przez wydziały ksiąg Wieczystych sądów rejonowych zgodnie z miejscem położenia nieruchomości. Każda z tych ksiąg ma nadany numer. Na dzień dzisiejszy większość działek, gruntów i budynków posiada takie księgi, jednak nie wszystkie. Wgląd do danej księgi ma każdy. Oznacza to, że można przeglądać księgę w sądzie lub na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości w przeglądarce online.
Każda księga składa się z 4 działów
Pierwszy to oznaczenie nieruchomości. Znajdują się tam dane dotyczące numeru nieruchomości, działki, położenie, sposób korzystania i wyodrębnione lokale. W części działu I-Sp można wyczytać informacje dotyczące praw co do konkretnej części nieruchomości (np. odnośnie wielkości udziału w gruncie, informacje o spółdzielni mieszkaniowej w przypadku prawa spółdzielczego własnościowego a także dane na temat ewentualnego użytkowania wieczystego, czy służebności.
Dział II to informacje o właścicielach i użytkownikach wieczystych oraz w jaki sposób nabyte zostało prawo (w ramach darowizny, umowy kupna – sprzedaży czy spadku itp.)
Dział III to ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia. Znajdzie się tu wpis na temat np. dzierżawy, prawa pierwokupu czy dożywotniego mieszkania, ale także informacje o wszczęciu postępowania egzekucyjnego itp.
W dziale IV zamieszczone są wpisy dotyczące hipotek, tj. wysokość hipoteki, na rzecz kogo i co zabezpiecza. Czytając księgę warto także zwrócić uwagę na tzw. wzmiankę. Mówi ona o tym, że został złożony wniosek o dokonanie wpisu. Wzmianki znajdują się na początku każdego działu. Może to być ostrzeżenie, że w konkretnym przypadku coś się zadziało. Niestety aby dowiedzieć się, o co chodzi trzeba udać się do sądu. Jeśli była wzmianka, nie ma mowy o skorzystaniu ze wspomnianej rękojmi wiary publicznej.
Korzystając z przeglądarek online nie trudno nie zauważyć opcji przeglądania treści zupełnej lub aktualnej. Czym się różnią? Treść zupełna to cała historia danej nieruchomości, od chwili założenia księgi do dzisiaj z uwzględnieniem historii zmian. Treść aktualna zawiera bieżący stan prawny nieruchomości, tj. na dzień dzisiejszy. Znając podstawowy rozkład ksiąg można wiele wyczytać. Przed podjęciem decyzji o wyborze konkretnej działki warto pokusić się o sprawdzenie, co zawiera jej księga. Pozwoli to uniknąć przede wszystkim straty czasu. Przed podpisaniem bowiem aktu notarialnego i tak notariusz jest zobowiązany przedstawić aktualny obraz nieruchomości.
Anna Martyniuk
doradca-hipoteczny..pl
