Zdolność kredytowa to odpowiedź banku na proste pytanie: ile możesz pożyczyć, żeby spłacać ratę nawet wtedy, gdy oprocentowanie pójdzie w górę, a w domowym budżecie nic nie zostanie odłożone na bok. Nie jest to więc kwota, którą możesz „udźwignąć” według własnego odczucia, tylko wynik kalkulacji opartej na regułach nadzoru i wewnętrznych modelach banku.
Dobra wiadomość jest taka, że główne zasady tej kalkulacji są jawne. Wynikają z ustawy o kredycie hipotecznym i z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Pokazujemy, z jakich elementów się składa, jak je policzyć samodzielnie i dlaczego dwa banki potrafią dać tej samej osobie wyniki różniące się o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Czym jest zdolność kredytowa i kiedy bank ją sprawdza
Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Bank ma obowiązek ją ocenić przed udzieleniem każdego kredytu, a przy kredycie hipotecznym robi to szczególnie dokładnie, bo pożycza na 25 czy 30 lat.
Ocena nie dzieje się tylko raz. Bank liczy zdolność ponownie, gdy:
- wnioskujesz o nowy kredyt hipoteczny, także przy przenoszeniu kredytu do innego banku,
- chcesz podwyższyć kwotę kredytu, np. przy budowie domu, gdy kosztorys okazał się za niski,
- jeden z kredytobiorców ma zostać zwolniony z długu, np. po rozwodzie, a drugi przejmuje kredyt sam,
- zmieniasz istotne warunki umowy, np. wydłużasz okres spłaty.
Zdolność to jednak tylko jeden z warunków. Bank osobno ocenia historię kredytową, formę zatrudnienia i wkład własny. Te kryteria opisujemy w tekście kto dostanie kredyt hipoteczny, a kto nie.
Krok 1: dochód, który bank uzna
Punktem wyjścia jest dochód netto. Bank nie bierze jednak każdej złotówki, która wpływa na konto. Liczy się dochód stabilny i udokumentowany: pensja z umowy o pracę, regularne wpływy z umowy zlecenia, dochód z działalności gospodarczej wykazany w dokumentach podatkowych. Premie i nadgodziny bywają uśredniane z dłuższego okresu albo pomijane. Dochód z działalności na ryczałcie część banków wylicza pośrednio, co potrafi go wyraźnie obniżyć.
Jeśli kredyt bierze para, dochody się sumują, ale sumują się też koszty utrzymania i zobowiązania.
Krok 2: koszty życia i inne zobowiązania
Od dochodu bank odejmuje koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Większość banków nie pyta o faktyczne wydatki, tylko stosuje własne ryczałty zależne od liczby osób w rodzinie. Dlatego dziecko obniża zdolność nawet wtedy, gdy rodzina wydaje niewiele.
Następnie odejmowane są raty innych kredytów i pożyczek, alimenty oraz limity. Tu kryje się pułapka, o której wiele osób nie wie: przyznany limit na karcie kredytowej czy w koncie bank traktuje jak obciążenie, nawet jeśli jest zupełnie nieużywany. Przyjmuje wtedy, że co miesiąc spłacasz kilka procent limitu. Karta z limitem 10 tys. zł może więc obniżać zdolność tak, jakbyś miał ratę rzędu kilkuset złotych.
Krok 3: DSTI, czyli jaka część dochodu może iść na raty
DSTI (od angielskiego debt service to income) to stosunek wszystkich miesięcznych rat kredytowych do dochodu netto. Jeśli zarabiasz 9 000 zł, a wszystkie twoje raty, łącznie z nowym kredytem, wyniosą 3 600 zł, DSTI wynosi 40%.
Rekomendacja S wskazuje dwa progi ostrożności. Dla klientów, których dochód nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w regionie zamieszkania, DSTI nie powinien przekraczać 40%. Dla pozostałych granicą jest 50%. Bank może te poziomy przekroczyć, ale tylko jako świadomie przyjęte wyższe ryzyko i po poinformowaniu klienta. W praktyce banki stosują też własne, często bardziej szczegółowe limity.
Krok 4: bufor na wzrost stóp procentowych
Najważniejszy i najmniej oczywisty element. Bank nie liczy zdolności przy dzisiejszym oprocentowaniu, tylko przy wyższym, żeby sprawdzić, czy poradzisz sobie, gdy stopy wzrosną. Różnica między oprocentowaniem rzeczywistym a przyjętym do kalkulacji to bufor.
Obecne zasady wynikają ze stanowiska Urzędu KNF z 7 lutego 2023 r. i znowelizowanej w czerwcu 2023 r. Rekomendacji S:
- Stopa okresowo stała (ustalona na co najmniej 5 lat) - minimalny bufor to 2,5 punktu procentowego. Rekomendacja S przewiduje, że im dłuższy okres stałej stopy w stosunku do całego okresu kredytu, tym niższy bufor.
- Stopa zmienna - bufor powinien być wyższy. Wzór z Rekomendacji S daje co najmniej 2,5 pkt proc. i może go podnieść o dodatkowe 1,5 pkt proc. w okresach dużej zmienności stóp.
- Stopa stała na cały okres kredytu - obowiązek stosowania bufora jej nie dotyczy.
Dla porównania: w 2022 r., przy szybko rosnących stopach, nadzór zalecał bufor 5 pkt proc. Jego obniżenie w 2023 r. zwiększyło dostępne kwoty kredytów. Jak wybór rodzaju oprocentowania wpływa na ratę i ryzyko, porównujemy w tekście stała czy zmienna stopa procentowa.
Okres kredytowania też ma znaczenie. Rekomendacja S zaleca, by bank proponował okres spłaty nie dłuższy niż 25 lat, i zabrania udzielania kredytów na więcej niż 35 lat. Dłuższy okres obniża ratę, ale wydłużenie z 25 do 35 lat podnosi zdolność mniej, niż się zwykle wydaje. W przykładzie poniżej (rata do 3 600 zł, oprocentowanie z buforem 8,5%) maksymalna kwota rośnie z ok. 447 tys. zł do ok. 482 tys. zł, czyli o niecałe 8%, a odsetki zapłacone przez cały okres wyraźnie rosną.
Przykład: ile może pożyczyć singiel z dochodem 9 000 zł
Założenia: jedna osoba, dochód 9 000 zł netto, brak innych kredytów, okres spłaty 25 lat, raty równe, oprocentowanie rzeczywiste 6% (blisko średniej 5,94% dla nowych kredytów mieszkaniowych w sierpniu 2026 r. według NBP). Pomijamy koszty utrzymania, żeby pokazać sam wpływ DSTI i bufora. Maksymalną kwotę liczymy, odwracając wzór na ratę równą: K = r·(1-(1+i)^-n)/i.
| Oprocentowanie przyjęte do oceny | DSTI 40% (rata do 3 600 zł) | DSTI 50% (rata do 4 500 zł) |
|---|---|---|
| 6,0% (bez bufora) | ok. 558 745 zł | ok. 698 431 zł |
| 8,5% (bufor 2,5 pkt proc.) | ok. 447 079 zł | ok. 558 849 zł |
| 10,0% (bufor 4,0 pkt proc.) | ok. 396 170 zł | ok. 495 213 zł |
Sam bufor 2,5 pkt proc. obcina maksymalną kwotę o ok. 112 tys. zł przy progu 40%. Wyższy bufor, typowy dla stopy zmiennej w niespokojnym okresie, odbiera kolejne ok. 51 tys. zł.
Bank przyznaje kredyt ok. 447 tys. zł, licząc go przy oprocentowaniu 8,5%. Przy faktycznym oprocentowaniu 6% rata wyniesie ok. 2 881 zł, czyli ok. 32% dochodu. Zapas między ratą faktyczną a tą z kalkulacji (3 600 zł) to właśnie bufor bezpieczeństwa na wypadek wzrostu stóp.
W rzeczywistości wynik będzie niższy, bo bank odejmie jeszcze koszty utrzymania. Jeśli ten sam klient ma ratę za samochód i kartę kredytową obciążające budżet łącznie na 1 100 zł miesięcznie, przy DSTI 40% i buforze 2,5 pkt proc. maksymalna kwota spada z ok. 447 tys. zł do ok. 310 tys. zł.
Dlaczego banki liczą różnie
Zasady nadzoru są wspólne, ale zostawiają bankom sporo swobody. Różnice biorą się z kilku źródeł:
- własnych ryczałtów kosztów utrzymania, wyższych lub niższych w zależności od regionu i liczby osób,
- sposobu liczenia dochodu z działalności gospodarczej, umów cywilnoprawnych czy premii,
- wewnętrznych limitów DSTI, często niższych niż progi z Rekomendacji S,
- wysokości bufora stosowanego dla stopy zmiennej i okresowo stałej,
- przyjętego w kalkulacji okresu kredytowania.
Dlatego warto porównać kilka ofert, ale z głową. Każdy wniosek oznacza zapytanie w BIK, a zbyt wiele zapytań w krótkim czasie może obniżyć ocenę punktową.
Zdolność to nie to samo co bezpieczna rata
Maksymalna zdolność kredytowa jest górnym limitem, a nie rekomendacją. Bank sprawdza, czy rata zmieści się w budżecie przy jego założeniach, ale nie wie, ile wydajesz na dojazdy, czy planujesz dziecko i jak stabilna jest twoja branża. Rozsądnie jest policzyć własny budżet, zostawić miejsce na oszczędzanie i nie zakładać, że wykorzystasz całą przyznaną kwotę.
Trzeba też pamiętać o pieniądzach poza kredytem: wkładzie własnym (przy standardowym podejściu 20% wartości nieruchomości, więcej w tekście wkład własny 10 czy 20 procent) oraz kosztach transakcji, które wyliczamy w artykule o tym, co składa się na koszt kredytu hipotecznego. Jeśli kalkulacja wychodzi za nisko, sposoby na jej poprawę opisujemy w poradniku jak poprawić zdolność kredytową.
Najczęstsze pytania
Jaki procent dochodu może pochłaniać rata kredytu hipotecznego?
Według Rekomendacji S wszystkie raty nie powinny przekraczać 40% dochodu netto u osób zarabiających nie więcej niż przeciętnie w regionie i 50% u pozostałych. Banki mogą stosować niższe limity wewnętrzne.
Czy stała stopa zwiększa zdolność kredytową?
Zwykle tak. Przy stopie okresowo stałej minimalny bufor wynosi 2,5 pkt proc. i maleje wraz z długością okresu stałej stopy, a przy stopie zmiennej powinien być wyższy. Przy stopie stałej przez cały okres kredytu obowiązek stosowania bufora nie istnieje.
Czy nieużywana karta kredytowa obniża zdolność?
Tak. Bank traktuje przyznany limit jak potencjalne zadłużenie i odejmuje od dochodu jego część, zwykle kilka procent limitu miesięcznie. Zamknięcie zbędnych kart przed złożeniem wniosku to jeden z najprostszych sposobów na wyższą zdolność.
Czy mogę sam policzyć swoją zdolność?
W przybliżeniu tak: pomnóż dochód netto przez 40% lub 50%, odejmij raty innych kredytów i obciążenia z limitów, a potem policz, jaki kredyt da taką ratę przy oprocentowaniu powiększonym o 2,5 pkt proc. Wynik będzie wyższy niż w banku, bo nie uwzględnia kosztów utrzymania, ale pokaże rząd wielkości.
