Kalkulator w banku pokazał kwotę o sto tysięcy niższą niż cena wymarzonego mieszkania? To częsta sytuacja i nie zawsze oznacza, że trzeba zarabiać więcej. Zdolność kredytowa zależy nie tylko od pensji, ale też od tego, co bank odejmuje od dochodu, jaki zapas na wzrost stóp przyjmuje i na ile lat rozkłada spłatę. Część tych elementów da się zmienić w kilka tygodni.
Poniżej sześć sposobów, które naprawdę działają, wraz z wyliczeniem, ile każdy z nich może dać. Wszystkie przykłady liczymy przy tych samych założeniach: bank akceptuje raty do 40% dochodu netto, ocenia zdolność przy oprocentowaniu 8,5% (6% plus bufor 2,5 pkt proc.), okres spłaty 25 lat, raty równe. Skąd te parametry, wyjaśniamy w tekście o tym, jak bank liczy zdolność kredytową.
1. Zamknij karty kredytowe i limity, z których nie korzystasz
To najszybszy i najczęściej niedoceniany sposób. Bank traktuje przyznany limit na karcie kredytowej czy w koncie jako potencjalny dług, nawet jeśli od roku nie wydałeś z niego złotówki. W kalkulacji zakłada, że co miesiąc spłacasz kilka procent limitu, zwykle w przedziale 3-5%.
Przy dwóch kartach z łącznym limitem 15 tys. zł daje to 450-750 zł miesięcznego obciążenia, którego w rzeczywistości nie ponosisz. Przy naszych założeniach jego usunięcie podnosi maksymalną kwotę kredytu o ok. 56-93 tys. zł.
Zamknięcie karty wymaga wypowiedzenia umowy i spłaty ewentualnego zadłużenia. Zrób to z wyprzedzeniem i poproś bank o zaświadczenie o zamknięciu produktu, bo informacja w BIK może się zaktualizować z opóźnieniem. Samo obniżenie limitu też pomaga, jeśli kartę chcesz zatrzymać.
2. Spłać drobne kredyty i raty przed złożeniem wniosku
Zakupy na raty, nawet te „0%”, kredyt na samochód, pożyczka gotówkowa sprzed dwóch lat: każda z tych rat pomniejsza kwotę, którą bank może przeznaczyć na kredyt hipoteczny. Ponieważ zdolność liczona jest przy wysokim oprocentowaniu i na długi okres, efekt jest zaskakująco duży.
Rata 500 zł miesięcznie za samochód, której zostało do spłaty 12 tys. zł, obniża zdolność o ok. 62 tys. zł (przy limicie rat 40% dochodu, oprocentowaniu z buforem 8,5% i okresie 25 lat). Jeśli masz oszczędności ponad wkład własny i rezerwę, spłata takiego zobowiązania przed wnioskiem to jedna z najlepiej oprocentowanych inwestycji, jakie możesz zrobić.
Jeśli wcześniejsza spłata nie wchodzi w grę, rozważ konsolidację kilku drobnych zobowiązań w jedno z niższą ratą. Uważaj jednak, by nie pogorszyć łącznego kosztu, i zrób to z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, bo nowy kredyt tuż przed hipotecznym budzi pytania. Nie spłacaj też wszystkiego kosztem oszczędności. Bank nie da kredytu bez wkładu własnego, a ty nie powinieneś startować bez poduszki finansowej.
3. Dołącz współkredytobiorcę
Drugi dochód działa najmocniej, ale też niesie największe konsekwencje. Współkredytobiorca odpowiada za całą ratę solidarnie z tobą, a kredyt obciąża jego zdolność przy wszystkich przyszłych planach.
Jeśli współkredytobiorca zarabia 5 000 zł netto i nie ma innych zobowiązań, przy limicie 40% dochodu do dyspozycji na raty przybywa 2 000 zł. To teoretycznie ok. 248 tys. zł więcej kredytu. W praktyce mniej, bo bank odejmie także koszty utrzymania tej osoby, a jeśli jest to np. rodzic prowadzący osobne gospodarstwo domowe, także jego wydatki i zobowiązania.
Pamiętaj o wieku. Banki zwykle wymagają, by ostatnia rata przypadała przed 70.-75. rokiem życia, w niektórych przypadkach 80. Starszy współkredytobiorca może więc skrócić możliwy okres spłaty i część zysku zniknie.
4. Wybierz stopę okresowo stałą
Rodzaj oprocentowania wpływa na zdolność przez bufor, który bank dolicza do oprocentowania przy ocenie. Według stanowiska Urzędu KNF i Rekomendacji S przy stopie okresowo stałej (ustalonej na co najmniej 5 lat) minimalny bufor wynosi 2,5 pkt proc. Przy stopie zmiennej powinien być wyższy, a w okresach dużej zmienności stóp wzór nadzoru może go podnieść o dodatkowe 1,5 pkt proc.
Różnica jest wyraźna. Przy racie do 3 600 zł i okresie 25 lat oprocentowanie przyjęte do oceny na poziomie 8,5% daje maksymalnie ok. 447 tys. zł, a na poziomie 10% ok. 396 tys. zł, czyli o ok. 51 tys. zł mniej.
Wybór stopy to jednak decyzja na lata, a nie tylko sposób na zdolność. Po zakończeniu okresu stałej stopy oprocentowanie zostanie ustalone na nowo, a stopa stała bywa na starcie wyższa niż zmienna. Oba warianty porównujemy w tekście stała czy zmienna stopa procentowa.
5. Wydłuż okres kredytowania, ale z rachunkiem
Dłuższy okres oznacza niższą ratę, więc przy tym samym limicie dochodu bank może pożyczyć więcej. Rekomendacja S zaleca okres do 25 lat i zabrania kredytów dłuższych niż 35 lat. Efekt jest jednak skromniejszy, niż sugeruje intuicja, a koszt wyraźny.
| Okres spłaty | Maksymalny kredyt (rata 3 600 zł, 8,5%) | Rata przy kredycie 500 tys. zł (6%) | Odsetki łącznie przy 500 tys. zł |
|---|---|---|---|
| 25 lat | ok. 447 079 zł | ok. 3 222 zł | ok. 466 452 zł |
| 30 lat | ok. 468 193 zł | ok. 2 998 zł | ok. 579 191 zł |
| 35 lat | ok. 482 018 zł | ok. 2 851 zł | ok. 697 398 zł |
Wydłużenie z 25 do 35 lat podnosi zdolność o ok. 35 tys. zł, czyli niecałe 8%, a przy kredycie 500 tys. zł zwiększa sumę odsetek o ok. 231 tys. zł. Nie każdy bank w pełni uwzględni też dłuższy okres w ocenie zdolności. Jeśli zdecydujesz się na długi okres, możesz go później skracać nadpłatami. Jak to zrobić najkorzystniej, liczymy w tekście nadpłata kredytu: okres czy rata.
6. Uporządkuj dochody i historię kredytową
Ostatni sposób wymaga najwięcej czasu, ale bywa decydujący. Chodzi o to, by bank mógł uznać cały twój dochód i nie miał powodów do obaw o wiarygodność.
Dochody
- Jeśli jesteś na okresie próbnym lub krótkiej umowie na czas określony, poczekaj na umowę docelową. Banki zwykle nie akceptują okresu próbnego, a przy umowie terminowej chcą, by trwała jeszcze co najmniej 6-12 miesięcy.
- Przy działalności gospodarczej liczy się historia, zwykle 12 lub 24 miesiące, i dochód wykazany w dokumentach podatkowych. Agresywne zaniżanie dochodu przez koszty obniża zdolność.
- Nie zmieniaj pracy ani formy zatrudnienia tuż przed wnioskiem. Przejście z etatu na działalność może zamknąć drogę do kredytu na rok lub dwa.
- Zadbaj, by wpływy z umów cywilnoprawnych przychodziły regularnie na jedno konto. Bank chce widzieć ciągłość, zwykle przez 6-12 miesięcy.
BIK
- Pobierz raport z BIK, czyli Biura Informacji Kredytowej. Bezpłatną kopię danych możesz pobrać raz na 6 miesięcy. Sprawdź, czy nie ma tam zobowiązań, których nie rozpoznajesz, lub kart, które dawno zamknąłeś.
- Płać wszystko terminowo. Opóźnienie powyżej 60 dni może być widoczne w BIK przez 5 lat od spłaty, jeśli bank cię o tym uprzedził.
- Nie składaj wielu wniosków naraz. Zapytania kredytowe są odnotowywane w BIK i ich liczba wpływa na ocenę punktową.
- Jeśli zastrzegłeś numer PESEL, cofnij zastrzeżenie przed złożeniem wniosku. Od 1 czerwca 2024 r. banki sprawdzają zastrzeżenia przed udzieleniem kredytu.
Pełniejszy przegląd wymagań banków wobec różnych form zatrudnienia znajdziesz w tekście kto dostanie kredyt hipoteczny, a kto nie.
Czego nie robić, zanim złożysz wniosek
Nie pożyczaj na wkład własny. Kredyt gotówkowy wzięty tuż przed hipotecznym obniży zdolność, a bank może zapytać o źródło wkładu. Nie bierz też nowych rat na wyposażenie mieszkania, zanim kredyt nie zostanie uruchomiony, i nie zakładaj nowych kart, nawet jeśli bank kusi bonusem.
Warto też pamiętać, że zdolność to nie jedyny parametr. Wyższy wkład własny nie zwiększy zdolności, ale zmniejszy potrzebną kwotę kredytu i może poprawić warunki. Różnice między wkładem 10 i 20 procent liczymy w tekście wkład własny 10 czy 20 procent.
Najczęstsze pytania
Ile czasu potrzeba, żeby poprawić zdolność kredytową?
Zamknięcie kart i spłata drobnych rat może dać efekt w ciągu kilku tygodni, gdy informacja zaktualizuje się w BIK. Zmiana umowy o pracę czy budowanie historii działalności gospodarczej to kwestia miesięcy, a nawet lat.
Czy zamknięcie karty kredytowej obniża scoring w BIK?
Scoring najmocniej obniżają opóźnienia w spłacie, a nie zamknięcie produktu. Przy kredycie hipotecznym bank patrzy przede wszystkim na obciążenie dochodu, a nieużywany limit to obciążenie bez żadnej korzyści, więc zamknięcie zbędnej karty zwykle bardziej pomaga, niż szkodzi.
Czy wspólny kredyt z rodzicem to dobry pomysł?
Może podnieść zdolność, ale rodzic odpowiada za całą ratę i obciąża własną zdolność. Przy starszym współkredytobiorcy bank może też skrócić maksymalny okres spłaty. To decyzja, którą warto przemyśleć z całą rodziną.
Czy wybór stałej stopy zawsze zwiększa zdolność?
Zwykle tak, bo minimalny bufor dla stopy okresowo stałej wynosi 2,5 pkt proc., a dla zmiennej powinien być wyższy. Ostateczny efekt zależy od banku i od różnicy w oprocentowaniu obu wariantów.
