Bank nie pyta, czy zasługujesz na mieszkanie. Pyta, czy przez następne 25 lat będziesz w stanie co miesiąc oddawać pieniądze i co się stanie, jeśli przestaniesz. Z tej perspektywy liczy się kilka rzeczy: skąd pochodzi dochód i jak jest stabilny, jak spłacałeś dotychczasowe długi, ile masz oszczędności na wkład i ile lat zostało ci do emerytury.
Przepisy nie dają nikomu prawa do kredytu ani nikogo z góry nie wykluczają. Każdy bank ma własną politykę, a ta potrafi się różnić w szczegółach, np. w podejściu do działalności gospodarczej. Są jednak reguły wspólne dla całego rynku, wynikające z ustawy o kredycie hipotecznym i z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Przechodzimy przez nie po kolei.
Co bank właściwie ocenia
Wniosek o kredyt hipoteczny przechodzi przez dwa sita. Pierwsze to zdolność kredytowa, czyli wyliczenie, czy po opłaceniu raty i kosztów życia zostanie ci odpowiedni zapas. Drugie to wiarygodność: historia spłat, stabilność zatrudnienia, brak zaległości wobec ZUS czy urzędu skarbowego. Można mieć wysokie zarobki i odpaść na drugim sicie albo mieć czystą historię i nie przejść przez pierwsze.
Do tego dochodzi nieruchomość. Bank sprawdza jej wartość i stan prawny, bo to ona zabezpiecza dług. Mieszkanie z nieuregulowaną księgą wieczystą albo dom bez odbioru może zablokować kredyt nawet bardzo zamożnemu klientowi.
Mechanizm liczenia zdolności, z buforem na wzrost stóp i wskaźnikiem DSTI, opisujemy szczegółowo w osobnym tekście o tym, jak bank liczy zdolność kredytową. Tu skupiamy się na tym, kto w ogóle ma szansę wejść do tej kalkulacji.
Forma zatrudnienia: etat to nie jedyna droga
Bank lubi przewidywalność, więc najchętniej widzi dochód, który płynie co miesiąc w podobnej wysokości od tego samego pracodawcy. Nie znaczy to, że inne formy zatrudnienia są skreślone. Po prostu wymagają dłuższej historii.
Umowa o pracę
Umowa na czas nieokreślony to najprostsza sytuacja. Banki zwykle oczekują kilku miesięcy stażu u obecnego pracodawcy (często trzech), a niektóre biorą pod uwagę także ciągłość zatrudnienia u poprzednich. Okres próbny co do zasady nie wystarcza. Przy umowie na czas określony liczy się nie tylko staż, ale i to, ile umowa będzie jeszcze trwać: typowe wymaganie to co najmniej 6-12 miesięcy od złożenia wniosku. Krótkie, kilkumiesięczne umowy bank zazwyczaj pomija, chyba że pracodawca potwierdzi zamiar przedłużenia.
Umowa zlecenia i o dzieło
Tu liczy się ciągłość. Bank chce zobaczyć regularne wpływy przez 6-12 miesięcy, najlepiej od tego samego zleceniodawcy. Umowa o dzieło bywa traktowana ostrożniej, bo z natury dotyczy jednorazowego zadania. Jeśli pracujesz na kilku umowach naraz, przygotuj się na wyciągi z konta pokazujące, że pieniądze przychodzą stale.
Działalność gospodarcza i kontrakt B2B
Przedsiębiorca zwykle musi wykazać 12 lub 24 miesiące nieprzerwanej działalności oraz brak zaległości w ZUS i urzędzie skarbowym. Bank liczy dochód na podstawie dokumentów podatkowych, a sposób liczenia zależy od formy opodatkowania. Przy ryczałcie część banków wylicza dochód pośrednio, np. z zapłaconego podatku, co potrafi mocno zaniżyć wynik. Osoba na kontrakcie B2B, która rok wcześniej była na etacie u tego samego zleceniodawcy, bywa traktowana łagodniej, ale to już kwestia polityki konkretnego banku.
Zmiana pracy tuż przed wnioskiem to częsta przyczyna opóźnień. Przejście z etatu na działalność gospodarczą może oznaczać, że przez rok lub dwa nie dostaniesz kredytu na dotychczasowych warunkach, nawet jeśli zarabiasz więcej. Jeśli planujesz zakup, zmianę formy zatrudnienia lepiej odłożyć na po podpisaniu umowy kredytowej.
Dochody w obcej walucie
Po doświadczeniach z kredytami frankowymi nadzór pilnuje, by waluta kredytu zgadzała się z walutą dochodu. Rekomendacja S ogranicza kredyty walutowe do osób, które zarabiają w walucie kredytu, a banki z reguły udzielają kredytu w walucie głównego dochodu klienta. W praktyce osoba zarabiająca wyłącznie w euro czy funtach ma utrudnioną drogę do kredytu w złotych. Gdy dochody są w kilku walutach, nadzór każe bankom zakładać mocną deprecjację tych walut, w których klient zarabia mniej.
BIK: twoja historia ma znaczenie, brak historii też
BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej, zbiera dane o kredytach, kartach i ratach z banków i SKOK-ów. Każdy bank przed decyzją sprawdza raport BIK i ocenę punktową (scoring), która pokazuje, jak prawdopodobna jest terminowa spłata. Na wynik wpływa przede wszystkim terminowość, ale też poziom zadłużenia i liczba niedawnych wniosków kredytowych.
Kluczowe są opóźnienia. Jeśli spóźniłeś się ze spłatą o ponad 60 dni, a bank uprzedził cię, że zamierza przetwarzać te dane bez twojej zgody, informacja może pozostać w BIK przez 5 lat od spłaty długu. Z drobnymi, kilkudniowymi poślizgami banki obchodzą się łagodniej, ale powtarzające się spóźnienia obniżają scoring.
Paradoksalnie problemem bywa też pusta historia. Ktoś, kto nigdy nie miał karty kredytowej ani kredytu, jest dla banku niewiadomą. Nie przekreśla to szans, ale niska ocena punktowa może przełożyć się na gorsze warunki.
Przed złożeniem wniosku warto pobrać własny raport. BIK udostępnia bezpłatną kopię danych raz na 6 miesięcy, a pełny raport ze scoringiem jest płatny. Dobrze jest też sprawdzić, czy numer PESEL nie jest zastrzeżony. Od 1 czerwca 2024 r. banki muszą weryfikować zastrzeżenia przed udzieleniem kredytu, a zastrzeżony numer zablokuje wniosek. Zastrzeżenie można cofnąć, także w aplikacji mObywatel.
Wkład własny: 20% to standard
Rekomendacja S zakłada, że kredyt nie powinien przekraczać 80% wartości nieruchomości. Do 90% można dojść, jeśli część powyżej 80% jest dodatkowo zabezpieczona, najczęściej ubezpieczeniem niskiego wkładu lub wyższą marżą. Mieszkanie za 500 tys. zł wymaga więc co najmniej 50 tys. zł oszczędności, a przy standardowym podejściu 100 tys. zł. Do tego trzeba doliczyć koszty transakcji, które wyliczamy w artykule o tym, co składa się na koszt kredytu hipotecznego.
Wybór między niższym a wyższym wkładem to nie tylko kwestia dostępności kredytu, ale i ceny. Porównanie liczbowe obu wariantów znajdziesz w tekście wkład własny 10 czy 20 procent.
Wiek: nie ma górnej granicy w ustawie, jest w bankach
Kredyt hipoteczny może wziąć osoba pełnoletnia. Przepisy nie określają wieku maksymalnego, ale banki ustalają go same i zwykle patrzą na wiek w dniu spłaty ostatniej raty. Typowe limity to 70-75 lat, w niektórych bankach 80. Rekomendacja S zaleca, by okres kredytowania nie przekraczał 25 lat, i zabrania udzielania kredytów dłuższych niż 35 lat.
Konsekwencja jest prosta: czterdziestopięciolatek dostanie krótszy okres spłaty niż trzydziestolatek, a więc wyższą ratę przy tej samej kwocie. Sposobem bywa wspólny kredyt z młodszą osobą, np. z dzieckiem, albo większy wkład własny. Bank weźmie też pod uwagę, że po przejściu na emeryturę dochód spadnie.
Cudzoziemcy: karta pobytu, PESEL i dochód w złotych
Obywatel innego kraju może dostać kredyt hipoteczny w Polsce, ale wymagania są wyższe. Banki najczęściej oczekują karty pobytu, przy czym część akceptuje tylko kartę pobytu stałego, a inne także czasowego, zwykle ważną jeszcze co najmniej przez 12 miesięcy od złożenia wniosku. Potrzebne są numer PESEL, dochód w złotych uzyskiwany w Polsce i dokumenty po polsku, co często oznacza tłumaczenia przysięgłe.
Osobną kwestią jest prawo do zakupu. Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii co do zasady potrzebuje zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości. Wyjątkiem jest m.in. samodzielny lokal mieszkalny, czyli typowe mieszkanie z własną księgą wieczystą. Zakup domu z działką może już wymagać zezwolenia, chyba że kupujący mieszka w Polsce co najmniej 5 lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub statusu rezydenta długoterminowego UE. Obywatele UE kupują na takich samych zasadach jak Polacy.
Kto najczęściej słyszy „nie”
Z praktyki rynku da się wskazać sytuacje, w których odmowa jest najbardziej prawdopodobna:
- świeże, kilkudziesięciodniowe opóźnienia w BIK albo windykacja w toku;
- zaległości wobec ZUS lub urzędu skarbowego u przedsiębiorców;
- okres próbny, wypowiedzenie albo umowa, która kończy się za kilka miesięcy;
- działalność gospodarcza krótsza niż wymaga bank;
- dużo równoległych zobowiązań, w tym otwarte limity na kartach, które bank liczy jako obciążenie nawet wtedy, gdy są nieużywane;
- brak wkładu własnego lub wkład pochodzący z pożyczki;
- wiek, przy którym możliwy okres spłaty jest zbyt krótki do udźwignięcia raty;
- nieruchomość z wadami prawnymi lub bez możliwości ustanowienia hipoteki.
Jak bardzo inne raty obniżają szanse? Założenia: dochód 9 000 zł netto, bank dopuszcza, by raty pochłaniały 40% dochodu (3 600 zł), zdolność liczy przy oprocentowaniu 8,5% (6% plus bufor 2,5 pkt proc.) i okresie 25 lat. Bez innych zobowiązań maksymalny kredyt to ok. 447 tys. zł. Przy racie za samochód i limicie na karcie, które razem obciążają budżet na 1 100 zł miesięcznie, spada do ok. 310 tys. zł. To uproszczenie, bo bank odejmuje jeszcze koszty utrzymania, ale proporcje są realne.
Większość tych przeszkód da się usunąć w ciągu kilku miesięcy. Konkretne sposoby opisujemy w poradniku jak poprawić zdolność kredytową. Odmowa w jednym banku nie oznacza też odmowy w innym, bo polityki się różnią. Lepiej jednak nie składać wniosków masowo, bo zapytania kredytowe są odnotowywane w BIK i ich liczba wpływa na scoring.
Najczęstsze pytania
Czy dostanę kredyt hipoteczny na okresie próbnym?
Zwykle nie. Banki traktują okres próbny jako zbyt niepewny, więc rozsądniej poczekać na umowę docelową i kilka miesięcy stażu. Jeśli sytuacja jest nietypowa, warto zapytać o politykę kilku banków, bo podejście bywa różne.
Ile trzeba prowadzić firmę, żeby dostać kredyt?
Najczęściej 12 lub 24 miesiące, bez zaległości w ZUS i urzędzie skarbowym. Bank liczy dochód z dokumentów podatkowych, więc niski wykazany dochód (np. przez wysokie koszty) obniży zdolność.
Czy jedno opóźnienie w spłacie przekreśla szanse?
Kilkudniowe opóźnienie sprzed lat raczej nie. Opóźnienie powyżej 60 dni może być widoczne w BIK przez 5 lat od spłaty, jeśli bank cię o tym uprzedził, i poważnie utrudnia uzyskanie kredytu.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?
Na zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie. Zezwolenie MSWiA może być potrzebne przy zakupie domu z działką przez osobę spoza EOG i Szwajcarii. Obywatele UE kupują na tych samych zasadach co Polacy.
Do jakiego wieku można wziąć kredyt hipoteczny?
Ustawa nie określa limitu. Banki zwykle wymagają, by ostatnia rata przypadała przed 70.-75. rokiem życia, niektóre dopuszczają 80 lat. Im później wnioskujesz, tym krótszy okres spłaty i wyższa rata.
