Cena z ogłoszenia to nie wszystko, co trzeba zapłacić za mieszkanie z drugiej ręki. Do niej dochodzą podatek, notariusz, opłaty sądowe, a często także prowizja pośrednika. Przy mieszkaniu za 600 tys. zł różnica między najtańszym a najdroższym wariantem przekracza 25 tys. zł, i to zanim w ogóle zaczniesz rozmawiać z bankiem.
Poniżej rozpisujemy wszystkie koszty zakupu na rynku wtórnym według stanu na listopad 2026 r., wyjaśniamy, kto nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych i co w tej sprawie zmienił wiosną Naczelny Sąd Administracyjny, a na końcu liczymy cztery warianty dla mieszkania za 600 tys. zł.
Podatek PCC: 2 proc. albo nic
Kupując mieszkanie od osoby prywatnej, płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Stawka wynosi 2 proc. wartości rynkowej mieszkania, a w praktyce najczęściej 2 proc. ceny z umowy. Podatek pobiera notariusz przy podpisaniu aktu i sam odprowadza go do urzędu skarbowego. Jeśli cena w umowie będzie wyraźnie zaniżona, urząd może ją zakwestionować i naliczyć podatek od wartości rynkowej.
Przy 600 tys. zł PCC to 12 tys. zł, zwykle największa pozycja wśród kosztów zakupu. Jest jednak zwolnienie, które od 31 sierpnia 2023 r. obejmuje osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Warunki w skrócie:
- kupujący to osoba fizyczna, która nigdy nie była właścicielem (ani współwłaścicielem) mieszkania lub domu ani nie miała spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- nie wyklucza ze zwolnienia udział do 50 proc. w takiej nieruchomości, jeśli został odziedziczony;
- zwolnienie obejmuje zakup własności lokalu, domu jednorodzinnego i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spełnienie warunków potwierdzasz oświadczeniem u notariusza. Zwolnienie nie dotyczy zakupu od dewelopera, ale tam PCC i tak nie ma, bo cena zawiera VAT. Porównanie obu rynków opisujemy w tekście rynek pierwotny czy wtórny.
Wspólny zakup, gdy jedna osoba miała już mieszkanie
Do niedawna urzędy skarbowe trzymały się zasady „wszyscy albo nikt”. Jeśli para kupowała mieszkanie na pół, a jedna osoba miała wcześniej własne lokum, PCC płacili oboje od całej ceny. 7 kwietnia 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. III FSK 281/25) zakwestionował to podejście. Uznał, że zwolnienie może działać proporcjonalnie: osoba spełniająca warunki nie płaci podatku od swojej części, a druga płaci od swojej.
Przy mieszkaniu za 600 tys. zł kupowanym po połowie oznacza to 6 tys. zł PCC zamiast 12 tys. zł. Trzeba jednak pamiętać o dwóch zastrzeżeniach. Po pierwsze, sprawa dotyczyła partnerów niebędących małżeństwem, więc nie jest pewne, jak urzędy potraktują małżonków ze wspólnością majątkową. Po drugie, to jeden wyrok, a nie zmiana ustawy. Notariusz i urząd mogą podejść do sprawy ostrożnie, więc przed aktem zapytaj, jak notariusz zamierza pobrać podatek. Osoby, które w ostatnich latach zapłaciły PCC w podobnej sytuacji, mogą rozważyć wniosek o stwierdzenie nadpłaty, najlepiej po konsultacji z doradcą podatkowym.
Notariusz: taksa, wypisy, wniosek
Umowa sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza ma ustawowy limit, a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego jest to połowa stawki ogólnej. Dla mieszkania za 600 tys. zł maksymalna taksa wynosi 1 585 zł netto, czyli 1 950 zł z VAT. Notariusz może wziąć mniej i czasem warto o to zapytać. Pełną tabelę stawek znajdziesz w tekście co składa się na koszt kredytu hipotecznego.
Do taksy dochodzą:
- wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej: do 200 zł netto (246 zł brutto),
- wypisy aktu dla stron, sądu i banku: do 6 zł netto za stronę, przy kilku wypisach zwykle 150-300 zł.
Jeśli przed umową końcową podpisujecie umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, za nią notariusz pobiera osobną taksę. Forma notarialna kosztuje więcej niż zwykła pisemna, ale daje kupującemu mocniejszą pozycję, bo pozwala sądownie wymusić zawarcie umowy końcowej. Kwotę ustal z notariuszem przed umówieniem terminu.
Opłaty sądowe za księgę wieczystą
Nowy właściciel musi zostać wpisany do księgi wieczystej. Opłata sądowa za wpis własności wynosi 200 zł. Notariusz pobiera ją przy akcie razem z wnioskiem. Jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które nie ma jeszcze księgi, dochodzi 100 zł za jej założenie.
Przed podpisaniem umowy przejrzyj księgę samodzielnie, w szczególności dział III (ograniczone prawa, roszczenia, służebności) i dział IV (hipoteki). Jak to zrobić, wyjaśniamy w tekście księga wieczysta: wszystko, co musisz wiedzieć. Jeśli w dziale IV jest hipoteka banku sprzedającego, w umowie trzeba ustalić, jak zostanie spłacona z Twoich pieniędzy.
Prowizja pośrednika
Jeśli mieszkanie sprzedaje biuro nieruchomości, za pośrednictwo zapłaci zwykle także kupujący. Rynkowo spotyka się stawki od ok. 2 do 4 proc. ceny, często z doliczonym 23-procentowym VAT. Przy 600 tys. zł i 2 proc. plus VAT to 14 760 zł. Prowizja nie jest urzędowa i da się ją negocjować, szczególnie gdy mieszkanie długo nie może znaleźć nabywcy.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami, który ma zakazać pobierania prowizji od obu stron jednej transakcji. Pośrednik pracujący dla sprzedającego nie mógłby obciążyć kupującego. Latem 2026 r. projekt był na etapie konsultacji, a data jego wejścia w życie nie jest znana. Na dziś zasady prowizji wynikają z umowy, którą podpisujesz z biurem, więc czytaj ją uważnie przed pierwszym oglądaniem mieszkania.
Ile to razem: mieszkanie za 600 tys. zł
Założenia: mieszkanie z rynku wtórnego za 600 000 zł z założoną księgą wieczystą, umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, taksa notarialna na maksymalnym poziomie, wypisy liczone dla 30 stron (221 zł), prowizja pośrednika 2 proc. plus VAT. Bez kosztów kredytu.
| Pozycja | A: pierwsze mieszkanie, bez pośrednika | B: pierwsze mieszkanie, z pośrednikiem | C: para, jedno miało mieszkanie (wg wyroku NSA), z pośrednikiem | D: kolejne mieszkanie, z pośrednikiem |
|---|---|---|---|---|
| PCC | 0 zł | 0 zł | 6 000 zł | 12 000 zł |
| Taksa notarialna z VAT | 1 950 zł | 1 950 zł | 1 950 zł | 1 950 zł |
| Wniosek wieczystoksięgowy i wypisy | 467 zł | 467 zł | 467 zł | 467 zł |
| Wpis własności w księdze | 200 zł | 200 zł | 200 zł | 200 zł |
| Prowizja pośrednika | 0 zł | 14 760 zł | 14 760 zł | 14 760 zł |
| Razem | 2 617 zł | 17 377 zł | 23 377 zł | 29 377 zł |
| Jako % ceny | 0,4% | 2,9% | 3,9% | 4,9% |
Najważniejsze dwie pozycje, PCC i prowizja, rosną proporcjonalnie do ceny. Dla mieszkania za 450 tys. zł PCC wyniesie 9 000 zł, a prowizja 2 proc. z VAT 11 070 zł. Przy 800 tys. zł to odpowiednio 16 000 zł i 19 680 zł. Taksa rośnie wolniej: z VAT ok. 1 580 zł przy 450 tys. zł i ok. 2 440 zł przy 800 tys. zł.
Jeśli kupujesz na kredyt
Kredyt hipoteczny dokłada własną listę wydatków: wycenę nieruchomości, prowizję banku, taksę za ustanowienie hipoteki, opłatę sądową za jej wpis (200 zł), PCC od hipoteki (19 zł) i ubezpieczenia. Przy kredycie rzędu 480 tys. zł to zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, w zależności od prowizji. Szczegółowe wyliczenie dla mieszkania za 600 tys. zł znajdziesz w tekście o kosztach kredytu hipotecznego.
Bank finansuje cenę mieszkania, a nie koszty transakcji. Notariusza, podatek i prowizję pośrednika trzeba opłacić z własnych pieniędzy, ponad wkład własny. Jeśli pomagają Ci rodzice, przelew darowizny ma swoje formalności podatkowe, które opisujemy w tekście darowizna od rodziców na wkład własny.
Koszty, o których łatwo zapomnieć
- Odświeżenie lub remont. Mieszkanie z rynku wtórnego rzadko nadaje się do wprowadzenia się bez żadnych prac. Nawet malowanie, nowe podłogi w jednym pokoju i wymiana armatury to kilka-kilkanaście tysięcy złotych.
- Zaliczka na czynsz i fundusz remontowy. Od dnia wydania mieszkania opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni płacisz Ty. Poproś sprzedającego o zaświadczenie o braku zaległości.
- Przepisanie mediów i ewentualne kaucje u dostawców.
- Ubezpieczenie mieszkania - przy kredycie obowiązkowe, bez kredytu i tak rozsądne.
- Przeprowadzka i podwójny czynsz w miesiącu przejściowym, jeśli wynajmujesz.
Koszty zakupu nie wracają przy sprzedaży. Jeśli kupujesz mieszkanie na 2-3 lata, ok. 3-5 proc. ceny wydane na podatek i pośrednika trzeba odrobić wzrostem wartości, zanim zakup zacznie się opłacać w porównaniu z najmem.
Jak obniżyć koszty
- Jeśli kupujecie we dwoje, a tylko jedno z Was spełnia warunki zwolnienia z PCC, porozmawiajcie z notariuszem o skutkach wyroku NSA i o tym, w jakich udziałach kupić mieszkanie.
- Szukaj ofert bezpośrednio od właścicieli albo negocjuj prowizję pośrednika. Przy 600 tys. zł każdy punkt procentowy to 7 380 zł z VAT.
- Zapytaj kilku notariuszy o wysokość taksy. Stawka z rozporządzenia jest maksymalna, nie obowiązkowa.
- Zaplanuj zakup z buforem na remont i pierwsze miesiące opłat, zamiast wydawać wszystkie oszczędności na wkład.
Najczęstsze pytania
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania: kupujący czy sprzedający?
Kupujący. Notariusz pobiera podatek przy akcie i przekazuje go do urzędu skarbowego, więc nie musisz składać osobnej deklaracji.
Czy zwolnienie z PCC przysługuje, jeśli wcześniej miałem mieszkanie, ale je sprzedałem?
Nie. Liczy się to, czy kiedykolwiek byłeś właścicielem mieszkania lub domu, a nie to, czy masz je w dniu zakupu. Wyjątek dotyczy odziedziczonego udziału do 50 proc.
Czy prowizję pośrednika można doliczyć do kredytu?
Zwykle nie. Bank finansuje cenę nieruchomości, a koszty transakcji, w tym prowizję, pokrywasz z własnych środków.
Ile kosztuje notariusz przy mieszkaniu za 600 tys. zł?
Maksymalna taksa za umowę sprzedaży to 1 950 zł z VAT. Z wypisami i wnioskiem do księgi wieczystej, bez kosztów hipoteki, wychodzi ok. 2 400 zł.
