Na mieszkalnictwo trafi w tym roku z budżetu państwa 6,7 mld zł. To rekordowa kwota, ale osoba, która chce kupić pierwsze mieszkanie na kredyt, zobaczy z niej niewiele. Dopłat do rat w stylu Bezpiecznego Kredytu 2% nie ma, a zapowiadane w poprzednich latach programy kredytowe nie weszły w życie. Większość pieniędzy idzie na mieszkania komunalne i społeczne, budowane przez gminy i spółki samorządowe.
Państwo nie zniknęło jednak z rynku zupełnie. Działa gwarancja wkładu własnego, konto mieszkaniowe z premią i najem w społecznych inicjatywach mieszkaniowych. Sprawdzamy, co z tego realnie da się wykorzystać w listopadzie 2026 r., ile to kosztuje i co jest dopiero projektem.
Na co idą rekordowe 6,7 mld zł
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaplanowało na 2026 r. 6,7 mld zł z budżetu na mieszkalnictwo, a razem ze środkami z KPO ok. 8,7 mld zł. Największa pozycja to 4,02 mld zł bezzwrotnych grantów dla samorządów na budownictwo komunalne i społeczne. Według resortu mają z nich powstać w tym roku mieszkania w blisko 900 lokalizacjach, łącznie ok. 18 tys. lokali, do tego 2,5 tys. miejsc w akademikach. 331 mln zł przeznaczono na program TERMO, czyli termomodernizację i remonty budynków wielorodzinnych.
Reszta to w dużej części zobowiązania z przeszłości. Z budżetu płacone są m.in. dopłaty do rat kredytów udzielonych w zakończonych programach Bezpieczny Kredyt 2% i Mieszkanie dla Młodych, premie gwarancyjne do starych książeczek mieszkaniowych, spłaty rodzinne w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego i dopłaty do czynszu.
Wniosek dla kupującego jest prosty: rekordowy budżet nie oznacza nowej dopłaty do Twojego kredytu. Oznacza więcej mieszkań na wynajem po regulowanych stawkach, ale głównie dla osób spełniających kryteria dochodowe i w miejscowościach, które po te pieniądze sięgnęły.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy: gwarancja zamiast wkładu
To dziś jedyny powszechnie dostępny instrument, który pomaga kupić mieszkanie na kredyt. Działa od 2022 r. i nie jest dopłatą do oprocentowania. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) gwarantuje bankowi tę część kredytu, która normalnie musiałaby być pokryta wkładem własnym. Gwarancja obejmuje do 20 proc. wartości nieruchomości, maksymalnie 100 tys. zł. W praktyce można więc kupić mieszkanie bez oszczędności na wkład, choć na notariusza, podatki i prowizje pieniądze i tak trzeba mieć. Ich listę omawiamy w tekście co składa się na koszt kredytu hipotecznego.
Najważniejsze warunki:
- skorzystać mogą single, małżeństwa i rodziny z dziećmi;
- co do zasady nie można mieć mieszkania ani domu (ani spółdzielczego prawa do lokalu), przy czym ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci;
- kredyt musi być zaciągnięty na co najmniej 15 lat;
- cena metra kwadratowego nie może przekroczyć limitu dla danej gminy, ogłaszanego przez BGK co kwartał;
- trzeba mieć zdolność kredytową na pełną kwotę kredytu.
Ostatni punkt bywa pomijany. Gwarancja zastępuje wkład, ale nie zwiększa zdolności kredytowej: bank liczy ją tak samo jak przy zwykłym kredycie, tylko od wyższej kwoty. Jak to wygląda w praktyce, pokazujemy w tekście o tym, jak bank liczy zdolność kredytową.
Spłata rodzinna
Dodatkiem do programu jest spłata części kredytu przez państwo, gdy w rodzinie pojawi się kolejne dziecko (urodzone lub przysposobione po udzieleniu kredytu). Przy drugim dziecku to 20 tys. zł, przy trzecim i każdym następnym 60 tys. zł. Pieniądze trafiają do banku i zmniejszają kapitał do spłaty. Nie dzieje się to automatycznie, trzeba złożyć wniosek w banku.
Limity cen na IV kwartał 2026
Limity obowiązują od 1 października do końca grudnia 2026 r. i są wyższe dla rynku pierwotnego niż wtórnego. Wybrane miasta wojewódzkie:
| Miasto | Rynek pierwotny (zł/m²) | Rynek wtórny (zł/m²) | Średnia cena ofertowa u deweloperów, październik 2026 |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 17 497,70 | 16 247,87 | ok. 19 800 zł |
| Poznań | 14 645,40 | 13 599,30 | ok. 14 100 zł |
| Kraków | 14 018,90 | 13 017,55 | ok. 17 000 zł |
| Gdańsk | 13 732,60 | 12 751,70 | ok. 17 700 zł (Trójmiasto) |
| Katowice | 11 172,70 | 10 374,65 | ok. 12 700 zł |
| Łódź | 10 062,50 | 9 343,75 | ok. 11 600 zł |
Ostatnia kolumna pokazuje problem. W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście średnia cena ofertowa nowych mieszkań jest wyraźnie wyższa od limitu, więc w programie mieszczą się głównie mniejsze, tańsze lokale, starsze mieszkania z rynku wtórnego albo oferty na obrzeżach. Dla gmin sąsiadujących z dużymi miastami i dla reszty województwa limity są niższe. Zanim zaczniesz szukać, sprawdź próg dla konkretnej gminy w aktualnym komunikacie BGK lub w banku.
Ile to kosztuje: przykład z Katowic
Para kupuje 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego w Katowicach za 500 000 zł, czyli 10 000 zł za metr (poniżej limitu 10 374,65 zł). Nie ma oszczędności na wkład, ma tylko pieniądze na koszty transakcji. Założenia: kredyt na 25 lat w ratach równych, oprocentowanie 5,9 proc. przez cały okres (w okolicach średniej NBP dla nowych kredytów mieszkaniowych, która w sierpniu 2026 r. wyniosła 5,94 proc.).
| Kredyt z gwarancją BGK | Kredyt z wkładem 20% | |
|---|---|---|
| Wkład własny | 0 zł | 100 000 zł |
| Kwota kredytu | 500 000 zł | 400 000 zł |
| Rata miesięczna | 3 191 zł | 2 553 zł |
| Odsetki przez 25 lat | ok. 457 000 zł | ok. 366 000 zł |
Gwarancja kosztuje więc ok. 640 zł miesięcznie więcej i ok. 91 tys. zł dodatkowych odsetek w całym okresie. To nie jest opłata za gwarancję, tylko odsetki od pożyczonych dodatkowo 100 tys. zł.
Alternatywą jest odkładanie na wkład. Para, która co miesiąc oszczędza 2 500 zł, zbierze 100 tys. zł po ok. 40 miesiącach. W tym czasie zapłaci za wynajem (średni czynsz ofertowy w Katowicach to wg Otodom ok. 2 300 zł) ok. 92 600 zł. Gdyby kupiła od razu, w ciągu tych samych 40 miesięcy oddałaby bankowi ok. 95 300 zł odsetek, a dodatkowo spłaciła ok. 32 300 zł kapitału.
Uczciwy wniosek: koszty są zbliżone, a gwarancja niczego nie „daje za darmo”. Kupuje czas i chroni przed wzrostem cen. Jeśli mieszkania drożałyby przez te 40 miesięcy o 4 proc. rocznie, to samo mieszkanie kosztowałoby na koniec ok. 570 tys. zł, czyli o ok. 70 tys. zł więcej. Gdyby ceny stały w miejscu, czekanie wyszłoby podobnie. Szerzej ten rachunek opisujemy w tekście kupować teraz czy czekać.
Spłata rodzinna zmienia rachunek dla rodzin planujących dzieci. Jeśli po trzech latach spłaty urodzi się drugie dziecko, a 20 tys. zł zmniejszy kapitał, rata spadnie o ok. 135 zł. Jeśli zamiast tego skrócisz okres, kredyt skończy się prawie dwa lata wcześniej, a oszczędność na odsetkach wyniesie ok. 49 tys. zł.
Konto mieszkaniowe z premią
Drugi działający instrument jest dla tych, którzy mają czas. Konto mieszkaniowe mogą założyć osoby w wieku 13-45 lat, które nie mają mieszkania ani domu. Wpłaca się od 500 do 2 000 zł miesięcznie przez 3 do 10 lat. Odsetki są zwolnione z podatku Belki, a po zakończeniu oszczędzania państwo dopisuje premię mieszkaniową, liczoną według wyższego z dwóch wskaźników: inflacji albo wzrostu cen metra kwadratowego mieszkań (w granicach od 1 do 15 proc. rocznie). Premia przysługuje tylko wtedy, gdy pieniądze zostaną wydane na cel mieszkaniowy.
Konto oferuje niewiele banków, a jego oprocentowanie bywa niższe niż na promocyjnych kontach oszczędnościowych. Dla osoby, która kupi mieszkanie za 3-5 lat i może regularnie odkładać, premia i brak podatku mogą jednak dać więcej niż zwykła lokata. Porównanie z innymi bezpiecznymi formami oszczędzania znajdziesz w tekście gdzie lokować pieniądze, żeby nie stracić.
SIM, TBS i najem społeczny
Na budownictwo społeczne idzie dziś najwięcej publicznych pieniędzy. Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) i towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) budują mieszkania na wynajem z czynszem regulowanym, zwykle wyraźnie niższym od rynkowego. Zasady w skrócie:
- najemca zwykle wpłaca partycypację, czyli udział w kosztach budowy, w SIM do 30 proc. kosztu lokalu; jest ona zwracana (waloryzowana) po zakończeniu najmu;
- obowiązują limity dochodów, a najemca nie może mieć innego mieszkania w tej samej miejscowości;
- w części inwestycji po kilku latach można wykupić lokal na własność, po cenie rynkowej pomniejszonej o partycypację.
Nabory ogłaszają gminy i spółki SIM, a mieszkań jest wciąż mało w porównaniu z liczbą chętnych. Przykładowo we Wrocławiu nabór do 405 lokali SIM z oddaniem planowanym na koniec 2028 r. odbył się w czerwcu 2026 r., a partycypacja wynosi tam ok. 1,9-2,4 tys. zł za metr.
Partycypacja to spory wydatek: przy 50 m² i 2 000 zł za metr to 100 tys. zł. Dziś można ją sfinansować kredytem konsumpcyjnym. Przy 6 proc. i spłacie przez 10 lat rata wyniesie ok. 1 110 zł miesięcznie, a przez 15 lat ok. 844 zł. Do tego dochodzi czynsz, ale i tak suma bywa niższa niż rynkowy najem podobnego mieszkania w dużym mieście.
Co jest tylko zapowiedzią
Wokół mieszkalnictwa jest dużo zapowiedzi, więc warto je oddzielić od obowiązującego prawa:
- Bezpieczny Kredyt 2% - zakończony, wniosków nie można składać. Budżet nadal płaci dopłaty do kredytów już udzielonych.
- Kredyt 0% (#naStart) i „Pierwsze Klucze” - projekty dopłat do kredytów z lat 2024-2025, które nie weszły w życie.
- Tańszy kredyt na partycypację w SIM, TBS i wkład w spółdzielni - projekt MRiT wpisany do wykazu prac rządu 30 lipca 2026 r. Zakłada kredyty do 100 tys. zł z gwarancją BGK, spłacane do 15 lat, z oprocentowaniem zbliżonym do hipotecznego. Ten sam projekt zaostrza zasady RKM dla osób, które korzystały już z wcześniejszych programów (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, Bezpieczny Kredyt 2%). Pomysł wywołał spór w koalicji. To wciąż projekt i może się zmienić albo nie wejść w życie.
- Strategia mieszkaniowa rządu przedstawiona 16 marca 2026 r. - zawiera m.in. stabilny najem społeczny dla średnio zarabiających z czynszem o połowę niższym od rynkowego i długie, nisko oprocentowane kredyty BGK dla SIM i spółdzielni w latach 2027-2037. Są to kierunki i propozycje, a nie obowiązujące przepisy.
Nie odkładaj zakupu w oczekiwaniu na nową dopłatę do kredytu. Na dziś żaden taki program nie jest w Sejmie, a doświadczenie z Bezpiecznym Kredytem 2% pokazało, że dopłaty do kredytów potrafią szybko podnieść ceny mieszkań i zjeść korzyść kupujących.
Co możesz zrobić już teraz
- Jeśli nie masz wkładu, ale masz zdolność kredytową: sprawdź limit RKM dla swojej gminy i zapytaj w kilku bankach, czy udzielają kredytu z gwarancją BGK i na jakich warunkach. Porównuj RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, która uwzględnia odsetki i obowiązkowe opłaty, a nie samą marżę.
- Jeśli masz 10 proc. wkładu: policz, czy bardziej opłaca się gwarancja, czy kredyt z ubezpieczeniem niskiego wkładu. Różnice opisujemy w tekście wkład własny 10 czy 20 procent.
- Jeśli zakup to perspektywa kilku lat: rozważ konto mieszkaniowe zamiast zwykłej lokaty.
- Jeśli Twoje dochody są umiarkowane i nie musisz mieć mieszkania na własność: śledź nabory SIM i TBS w swojej gminie. Kiedy najem po prostu wygrywa z zakupem, piszemy w tekście 7 powodów, dla których lepiej wynajmować.
Najczęstsze pytania
Czy w 2026 r. jest jakaś dopłata do rat kredytu hipotecznego?
Nie. Dla nowych kredytów nie działa żaden program dopłat do oprocentowania. Dopłaty płynią wyłącznie do kredytów udzielonych wcześniej w zakończonych programach, np. w Bezpiecznym Kredycie 2%.
Czy gwarancja BGK obniża ratę?
Nie. Zastępuje wkład własny, więc pożyczasz więcej i rata jest wyższa niż przy kredycie z 20-procentowym wkładem. Ratę może zmniejszyć dopiero spłata rodzinna po urodzeniu drugiego i kolejnego dziecka.
Czy z RKM można kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Tak. Program obejmuje zakup na rynku pierwotnym i wtórnym, a także budowę domu. Na rynku wtórnym obowiązuje niższy limit ceny metra.
Czy mieszkając w SIM, mogę później kupić to mieszkanie?
W części inwestycji tak, zwykle po kilku latach najmu i bez zaległości w czynszu. Cena jest rynkowa, pomniejszona o wpłaconą partycypację. Zasady ustala konkretna spółka, więc trzeba je sprawdzić przed podpisaniem umowy.
Kiedy wejdzie tańszy kredyt na partycypację?
Nie wiadomo. Projekt jest na etapie prac rządowych, nie trafił do Sejmu i nie ma ustalonej daty wejścia w życie.
