Przeprowadzka do innego miasta, dziecko w drodze, rozstanie albo po prostu okazja, żeby kupić coś większego. Powodów, by sprzedać mieszkanie kilka lat po zakupie, jest mnóstwo. Fiskus ma jednak jedną zasadę: jeśli od nabycia nie minęło 5 lat, zysk ze sprzedaży podlega 19-procentowemu podatkowi dochodowemu. Dobra wiadomość jest taka, że podatku można uniknąć całkowicie albo w dużej części, jeśli pieniądze pójdą na własne cele mieszkaniowe. Do takich wydatków zalicza się także spłata kredytu, który wziąłeś na sprzedawane mieszkanie.
Pokazujemy, jak policzyć 5 lat, jak ustalić dochód, jak działa ulga mieszkaniowa i ile podatku zostanie w czterech wariantach na jednym przykładzie. Stan prawny na 4 listopada 2026 r.
Jak liczyć 5 lat
Pięć lat nie liczy się od dnia aktu notarialnego, tylko od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie. Jeśli akt podpisałeś w czerwcu 2023 r., okres zaczyna biec 31 grudnia 2023 r. i kończy się 31 grudnia 2028 r. Sprzedaż bez podatku jest więc możliwa od 1 stycznia 2029 r. Kto kupił w styczniu, a kto w grudniu tego samego roku, czeka na ten sam termin.
Kilka szczególnych sytuacji:
- Darowizna. Liczy się koniec roku, w którym otrzymałeś mieszkanie w darowiźnie.
- Spadek. Od 2023 r. pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Mieszkanie po rodzicach, którzy mieli je od lat, zwykle można więc sprzedać bez podatku od razu po załatwieniu formalności spadkowych.
- Mieszkanie od dewelopera. Liczy się zwykle rok podpisania umowy przenoszącej własność, a nie umowy deweloperskiej.
Datę nabycia i podstawę własności znajdziesz w dziale II księgi wieczystej. Jak ją czytać, wyjaśniamy w tekście księga wieczysta: wszystko, co musisz wiedzieć.
Od czego płacisz podatek
Podatek wynosi 19%, ale nie od całej ceny, tylko od dochodu. Dochód liczy się w trzech krokach:
- Przychód to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, na przykład prowizję pośrednika.
- Koszty to udokumentowana cena zakupu wraz z kosztami nabycia (podatek PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe) oraz nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania w czasie posiadania, na przykład remont. Nakłady muszą być udokumentowane fakturami.
- Dochód to przychód minus koszty.
Ten podatek rozlicza się osobno, na formularzu PIT-39. Nie łączy się go z dochodami z pracy, więc nie wpływa na nie ani zapowiadana nowa skala PIT, ani kwota wolna. O planowanych zmianach w skali podatkowej piszemy w tekście nowa skala PIT 2027.
Faktury za remont, umowę z pośrednikiem, akt notarialny zakupu i potwierdzenie zapłaty PCC trzymaj przez cały czas posiadania mieszkania. Bez dokumentów nie odliczysz nakładów, a to one często decydują o tym, czy dochód w ogóle jest.
Ulga mieszkaniowa: 3 lata na wydanie pieniędzy
Dochód ze sprzedaży jest zwolniony z podatku w takiej części, w jakiej przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to czas od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin mija 31 grudnia 2029 r.
Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się między innymi:
- zakup innego mieszkania lub domu, udziału w nich albo spółdzielczego prawa do lokalu, a także działki pod budowę domu,
- budowę, rozbudowę, remont i adaptację własnego domu lub mieszkania,
- spłatę kredytu (z odsetkami) zaciągniętego na cele mieszkaniowe przed sprzedażą, także kredytu wziętego na zakup właśnie sprzedawanego mieszkania oraz kredytu, który go refinansował.
Ten ostatni punkt jest bardzo ważny dla osób z hipoteką. Spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie przez lata budziła spory. Od 2022 r. przepisy mówią wprost, że się liczy, nawet gdy cena zakupu tego mieszkania jest jednocześnie kosztem przy wyliczaniu dochodu. Ministerstwo Finansów potwierdziło to także w interpretacji ogólnej z 2022 r. dla wcześniejszych sprzedaży.
Dwie pułapki:
- Liczą się wydatki od dnia sprzedaży. Raty, które płaciłeś przed sprzedażą, i remont zrobiony przed nią nie wchodzą do ulgi (remont może za to być kosztem, jeśli dotyczył sprzedawanego mieszkania).
- Cel musi być twój, mieszkaniowy. Lokal użytkowy czy domek letniskowy nie dają prawa do ulgi. Urzędy skarbowe kwestionują też zakup mieszkania wyłącznie pod wynajem, a spory w tej sprawie regularnie trafiają do sądów. Jeśli nie zamierzasz w nowym lokalu mieszkać, licz się z problemami.
Przykład: sprzedaż po 3 latach, z kredytem
Pan Marek kupił mieszkanie w czerwcu 2023 r. za 500 000 zł. Koszty zakupu (PCC, notariusz, wpisy) wyniosły 12 000 zł. Na zakup wziął kredyt 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 7,5%, z ratą równą 2956 zł. Zrobił też remont za 30 000 zł, na który ma faktury. W czerwcu 2026 r. sprzedaje mieszkanie za 650 000 zł, płacąc pośrednikowi 13 000 zł. Po 35 ratach do spłaty w banku zostaje mu ok. 382 223 zł.
- Przychód: 650 000 - 13 000 = 637 000 zł
- Koszty: 500 000 + 12 000 + 30 000 = 542 000 zł
- Dochód: 637 000 - 542 000 = 95 000 zł
Część zwolniona z podatku = dochód × (wydatki mieszkaniowe ÷ przychód). Reszta jest opodatkowana stawką 19%.
| Co pan Marek robi z pieniędzmi | Wydatki mieszkaniowe | Dochód zwolniony | Podatek |
|---|---|---|---|
| Nic, pieniądze leżą na koncie | 0 zł | 0 zł | 18 050 zł |
| Spłaca kredyt na sprzedane mieszkanie | 382 223 zł | 57 003 zł | 7219 zł |
| Spłaca kredyt i wpłaca 150 000 zł na nowe mieszkanie | 532 223 zł | 79 374 zł | 2969 zł |
| Spłaca kredyt i kupuje nowe mieszkanie (wydatki co najmniej równe przychodowi) | 637 000 zł lub więcej | 95 000 zł | 0 zł |
Sama spłata kredytu, która i tak jest konieczna, żeby sprzedać mieszkanie z hipoteką, obniża podatek o ponad 10 tys. zł. Jeśli pan Marek kupi następne mieszkanie, żeby w nim zamieszkać, podatek może zniknąć całkowicie. Do wydatków wlicza się cena nowego mieszkania, nawet jeśli część sfinansuje nowym kredytem. Nie można jednak policzyć tego samego wydatku dwa razy, czyli najpierw ceny, a potem rat nowego kredytu.
Gdy kupujący mieszkanie z hipoteką płaci część ceny bezpośrednio do banku sprzedającego, to wciąż jest spłata twojego kredytu. Poproś bank o zaświadczenie o spłacie i wysokości zapłaconej kwoty. Przyda się zarówno do ulgi, jak i do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.
PIT-39: termin i co, jeśli nie zdążysz wydać pieniędzy
Sprzedaż przed upływem 5 lat trzeba wykazać w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następnego. Przy sprzedaży w 2026 r. termin mija 30 kwietnia 2027 r. Zeznanie składasz nawet wtedy, gdy podatek wyniesie zero, bo ulgę wykazuje się właśnie w nim. PIT-39 nie jest dostępny w usłudze Twój e-PIT, można go złożyć przez e-Urząd Skarbowy lub w wersji papierowej.
W PIT-39 wpisujesz wydatki już poniesione oraz te, które zamierzasz ponieść w ciągu trzech lat. Jeśli plan się nie powiedzie, na przykład zakup nowego mieszkania nie dojdzie do skutku, musisz złożyć korektę i dopłacić podatek z odsetkami za zwłokę liczonymi od dnia następującego po pierwotnym terminie złożenia zeznania. Przy kwocie rzędu kilkunastu tysięcy złotych i kilku latach opóźnienia odsetki potrafią być odczuwalne, więc nie wpisuj ulgi „na wszelki wypadek”.
Planowane zmiany w uldze mieszkaniowej
Ministerstwo Finansów od 2025 r. pracuje nad ograniczeniem ulgi mieszkaniowej, tak żeby nie służyła osobom, które obracają mieszkaniami inwestycyjnie. W kolejnych wersjach projektu pojawiały się różne pomysły: ulga tylko dla osób bez innego mieszkania albo możliwość ponownego skorzystania z niej dopiero po trzech latach. W wersji opisywanej w połowie 2026 r. zmiany miałyby obowiązywać od 2027 r. i dotyczyć nieruchomości kupionych po 31 grudnia 2026 r.
Na dzień publikacji tego tekstu to wciąż projekt, a nie obowiązujące prawo. Jego kształt może się zmienić. Jeśli sprzedajesz w 2026 r. mieszkanie kupione wcześniej, rozliczasz się według zasad opisanych wyżej. Inne zmiany zaplanowane na przełom roku zebraliśmy w tekście kalendarz zmian dla kredytobiorców 2026-2027.
Sprzedać teraz czy poczekać do końca 5 lat?
Jeśli brakuje roku lub dwóch, a sprzedaż nie jest konieczna, czekanie bywa najprostszą „ulgą”. Trzeba jednak porównać podatek z kosztem czekania: ratami, opłatami, ewentualnym najmem drugiego mieszkania i ryzykiem zmiany cen. W przykładzie pana Marka, gdy i tak kupuje kolejne mieszkanie, podatek wynosi zero już teraz, więc czekanie nic mu nie daje.
Gdy natomiast po sprzedaży chcesz wynajmować, a pieniądze trzymać na lokacie, ulga nie zadziała i zapłacisz pełne 19%. Wtedy kilkanaście miesięcy cierpliwości może być warte kilkanaście tysięcy złotych. Jeśli zostaje ci nadwyżka po spłacie kredytu i zakupie, a nie potrzebujesz jej od razu, sprawdź też, co da nadpłata nowego kredytu. Policz także koszty transakcji po stronie zakupu, które opisujemy w tekście koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego.
Najczęstsze pytania
Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży mieszkania?
Od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie. Zakup w dowolnym dniu 2023 r. oznacza, że bez podatku sprzedasz od 1 stycznia 2029 r.
Czy spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie zwalnia z podatku?
Tak. Spłata kredytu i odsetek zaciągniętych na zakup sprzedawanego mieszkania, dokonana po sprzedaży, jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Zwalnia odpowiednią część dochodu.
Ile mam czasu na wydanie pieniędzy ze sprzedaży?
Do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. to 31 grudnia 2029 r. Liczą się wydatki od dnia sprzedaży.
Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli nie zapłacę podatku?
Tak. Ulgę mieszkaniową wykazuje się właśnie w PIT-39, który trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Czy remont nowego mieszkania liczy się do ulgi?
Tak, jeśli to mieszkanie, w którym mieszkasz lub zamierzasz mieszkać, a wydatki poniesiesz po sprzedaży i w ciągu trzech lat. Zbieraj faktury, bo urząd może poprosić o dowody.
