Kredyt hipoteczny na umowie zlecenie albo o dzieło jest jak najbardziej możliwy, ale bank ocenia taki dochód ostrożniej niż pensję z etatu. Liczy się nie tyle wysokość jednej faktury czy rachunku, ile to, czy pieniądze wpływają regularnie i od dłuższego czasu. Wyjaśniamy, jak banki podchodzą do umów cywilnoprawnych, jak liczą średni dochód i co możesz zrobić, zanim złożysz wniosek.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czy na umowie zlecenie i o dzieło można dostać kredyt hipoteczny,
- czym w oczach banku różni się zlecenie od dzieła,
- jak bank liczy dochód z umów cywilnoprawnych na przykładzie,
- jakie dokumenty przygotować,
- jak zwiększyć szanse na pozytywną decyzję.
Czy na umowie zlecenie dostaniesz kredyt hipoteczny
Tak, kredyt hipoteczny na umowie zlecenie dostaniesz, jeśli dochód jest stabilny i da się go udokumentować. Żaden przepis nie zabrania bankom udzielania kredytu osobom pracującym na umowach cywilnoprawnych. Bank musi natomiast ocenić zdolność kredytową, czyli to, czy będziesz w stanie spłacać ratę przez cały okres kredytu. Wymaga tego art. 70 Prawa bankowego i ustawa o kredycie hipotecznym.
W praktyce oznacza to, że każdy bank ma własne zasady dla umów cywilnoprawnych. Różnią się wymaganym okresem współpracy, sposobem liczenia średniej i tym, czy dochód musi pochodzić od jednego zleceniodawcy. Te same zarobki w jednym banku mogą dać wyraźnie większą zdolność niż w innym. Dlatego przy umowach cywilnoprawnych porównanie kilku banków ma jeszcze większe znaczenie niż przy etacie.
Ogólne zasady liczenia zdolności omawiamy w tekście zdolność kredytowa - jak ją liczyć. Tu skupiamy się na tym, co jest specyficzne dla zleceń i dzieł.
Umowa zlecenie a umowa o dzieło - co widzi bank
Dla banku umowa zlecenie jest zwykle bezpieczniejsza niż umowa o dzieło, bo zazwyczaj jest zawierana na dłużej i daje regularne miesięczne wpływy. Umowa o dzieło dotyczy konkretnego rezultatu, np. projektu, tekstu czy wykonania mebla, więc dochód bywa nieregularny.
| Cecha | Umowa zlecenie | Umowa o dzieło |
|---|---|---|
| Przedmiot umowy | staranne wykonywanie czynności | konkretny rezultat (dzieło) |
| Typowy rytm wypłat | co miesiąc | po oddaniu dzieła, nieregularnie |
| Składki ZUS | co do zasady tak (emerytalna, rentowe, zdrowotna) | co do zasady nie (wyjątek: umowa z własnym pracodawcą) |
| Minimalne wynagrodzenie | minimalna stawka godzinowa: 31,40 zł brutto w 2026 r. | brak |
| Jak bank zwykle to ocenia | jako dochód względnie stały, jeśli umowa trwa od dłuższego czasu | ostrożniej, często jako dochód o podwyższonym ryzyku |
Minimalną stawkę godzinową na 2026 r. (31,40 zł) podaje Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. W 2027 r. stawka wzrośnie razem z płacą minimalną, która od 1 stycznia 2027 r. ma wynosić 4 950 zł brutto (według rozporządzenia opisanego przez Infor.pl).
Składki ZUS mają tu praktyczne znaczenie. Odprowadzane składki zostawiają ślad w systemie ZUS, a zaświadczenie o podstawie wymiaru składek jest dla banku dodatkowym potwierdzeniem dochodu. Przy umowie o dzieło takiego śladu zwykle nie ma, dlatego większą wagę mają wyciągi z konta i PIT.
Jak bank liczy dochód z umowy zlecenie i o dzieło
Bank najczęściej liczy średni miesięczny dochód netto z kilku lub kilkunastu ostatnich miesięcy i sprawdza, czy umowy były kontynuowane bez dłuższych przerw. Długość okresu, z którego liczona jest średnia, zależy od banku. Część banków bierze też pod uwagę dochód z poprzedniego roku podatkowego na podstawie PIT.
Na wynik wpływa kilka rzeczy:
- ciągłość - im dłużej pracujesz na podstawie kolejnych umów, tym lepiej; przerwy między umowami bank traktuje jako ryzyko,
- jeden czy wielu zleceniodawców - stała współpraca z jedną firmą bywa oceniana lepiej niż kilka drobnych zleceń, choć wielu zleceniodawców zmniejsza ryzyko utraty całego dochodu,
- okres obowiązywania umowy - umowa zawarta na czas nieokreślony albo na długo do przodu daje bankowi większą pewność,
- wahania kwot - przy dużych różnicach między miesiącami bank może przyjąć niższą wartość niż prosta średnia,
- branża - w zawodach, w których umowy cywilnoprawne są standardem, bank łatwiej uzna taki dochód za stabilny.
Przykład: średnia z 12 miesięcy
Przyjmijmy, że przez ostatni rok dostawałeś na konto z umowy zlecenie kwoty netto podane niżej. To przykład poglądowy, nie dane konkretnej osoby ani zasady konkretnego banku.
| Okres | Wpływy netto |
|---|---|
| Miesiące 1-6 (po 4 800 zł) | 28 800 zł |
| Miesiące 7-9 (po 6 200 zł) | 18 600 zł |
| Miesiąc 10 (przerwa w zleceniach) | 0 zł |
| Miesiące 11-12 (po 5 500 zł) | 11 000 zł |
| Razem 12 miesięcy | 58 400 zł |
Średnia z 12 miesięcy wynosi ok. 4 867 zł netto. Gdyby bank liczył średnią tylko z 6 ostatnich miesięcy, wyszłoby ok. 4 600 zł, bo w tym okresie mieści się miesiąc bez wpływu. Bank, który wymaga nieprzerwanej ciągłości, może w ogóle nie uznać takiego dochodu do czasu, aż od przerwy minie odpowiednio długi okres. Jedna przerwa potrafi więc zmienić wynik bardziej niż kilkaset złotych różnicy w stawce.
Co daje 4 867 zł netto? Jeżeli przyjmiemy orientacyjnie, że rata nie powinna przekraczać ok. 40% dochodu netto, daje to ok. 1 950 zł raty. Przy oprocentowaniu 5,75% (WIBOR 3M 3,90% z 10.11.2026 według GPW Benchmark plus marża 1,85%) taka rata odpowiada kredytowi ok. 334 tys. zł na 30 lat. Bank policzy to dokładniej, z buforem na wzrost stóp i kosztami utrzymania. Dla porównania zobacz symulację rata kredytu 300 tys. zł na 30 lat.
Jakie dokumenty przygotować
Przy umowach cywilnoprawnych przygotuj więcej dokumentów niż przy etacie, bo każdy z nich potwierdza inny element stabilności dochodu. Zwykle bank prosi o:
- wszystkie umowy zlecenie lub o dzieło z okresu, który bank analizuje, oraz aktualną umowę,
- rachunki do umów albo potwierdzenia wypłat,
- wyciągi z konta, na które wpływa wynagrodzenie, zwykle z kilku ostatnich miesięcy,
- PIT za poprzedni rok (przy zleceniach i dziełach najczęściej PIT-11 od zleceniodawcy i własny PIT-37),
- zaświadczenie od zleceniodawcy o współpracy i wysokości wynagrodzenia (na druku banku albo własnym),
- przy zleceniu: zaświadczenie z ZUS o podstawie wymiaru składek albo wydruk z PUE ZUS.
Pełną listę dla różnych form zatrudnienia znajdziesz w tekście dokumenty do kredytu hipotecznego.
Jak zwiększyć szanse na kredyt na umowie cywilnoprawnej
Najwięcej daje czas: im dłuższa i bardziej regularna historia wpływów, tym łatwiej przekonać bank. Jeśli planujesz zakup za kilka miesięcy, warto już teraz zadbać o kilka rzeczy.
- Unikaj przerw między umowami. Kolejna umowa powinna zaczynać się zaraz po poprzedniej. Nawet miesiąc bez umowy może przesunąć możliwość złożenia wniosku.
- Poproś o umowę na dłuższy okres. Umowa zawarta na rok lub na czas nieokreślony wygląda lepiej niż kolejne umowy miesięczne.
- Przyjmuj wynagrodzenie na jedno konto. Wyciąg z jednego rachunku z regularnymi przelewami od zleceniodawcy jest najczytelniejszym dowodem dochodu.
- Uporządkuj zobowiązania. Limity na kartach, raty za sprzęt i pożyczki obniżają zdolność. Jak działają takie zobowiązania, piszemy w tekście pożyczka pozabankowa a kredyt hipoteczny.
- Rozważ współkredytobiorcę. Druga osoba z dochodem z etatu może przesądzić o decyzji, bo bank sumuje dochody.
- Sprawdź kilka banków. Zasady dla umów cywilnoprawnych różnią się bardziej niż przy etacie. Doradca kredytowy zwykle wie, który bank liczy ten dochód korzystniej.
Kiedy bank najczęściej odmawia
Bank najczęściej odmawia wtedy, gdy historia wpływów jest za krótka, umowa właśnie się kończy albo w ostatnich miesiącach były przerwy. Częstą przyczyną jest też jedna umowa o dzieło z wysoką, ale jednorazową kwotą. Dla banku to nie jest dochód, który powtórzy się w kolejnych latach.
Gdy dostaniesz odmowę, możesz poprosić bank o pisemne wyjaśnienie oceny zdolności kredytowej. Daje Ci to art. 70a Prawa bankowego, a bank ma na odpowiedź 30 dni. Z wyjaśnienia dowiesz się, co zaważyło na decyzji, i będziesz wiedzieć, co poprawić przed kolejnym wnioskiem.
Najważniejsze w skrócie
Kredyt hipoteczny na umowie zlecenie lub o dzieło jest możliwy, a o decyzji przesądza głównie ciągłość i regularność wpływów, a nie sam rodzaj umowy. Zlecenie z ZUS i stałym zleceniodawcą bank ocenia zwykle lepiej niż nieregularne dzieła. Przed wnioskiem zbierz umowy, wyciągi i PIT, unikaj przerw i porównaj kilka banków. Tekst ma charakter informacyjny i nie jest indywidualną poradą kredytową.
FAQ - kredyt hipoteczny na umowie zlecenie i o dzieło
Czy można dostać kredyt hipoteczny na umowie zlecenie?
Tak. Bank musi uznać dochód za stabilny, dlatego zwykle oczekuje udokumentowanej, nieprzerwanej współpracy przez określony czas. Wymagany okres różni się między bankami.
Czy umowa o dzieło wystarczy do kredytu hipotecznego?
Może wystarczyć, jeśli dzieła są wykonywane regularnie i od dłuższego czasu. Banki oceniają ją ostrożniej niż zlecenie, bo wpływy bywają nieregularne i zwykle nie ma składek ZUS.
Jak bank liczy dochód z umowy zlecenie?
Najczęściej jako średni miesięczny dochód netto z kilku lub kilkunastu ostatnich miesięcy, sprawdzając przy tym ciągłość umów. Przy dużych wahaniach może przyjąć wartość niższą niż prosta średnia.
Czy przerwa między umowami przekreśla kredyt?
Nie przekreśla, ale może opóźnić wniosek albo obniżyć uznany dochód. Niektóre banki liczą wymagany okres ciągłości od ostatniej przerwy.
Czy pomoże drugi kredytobiorca na etacie?
Zwykle tak, bo bank sumuje dochody. Pamiętaj jednak, że współkredytobiorca odpowiada za cały dług razem z Tobą.
Przeczytaj też:
