Dokumenty do kredytu hipotecznego dzielą się na trzy grupy: te, które potwierdzają Twoją tożsamość i dochody, te, które opisują kupowaną nieruchomość, oraz te, które bank zbiera sam. Dobrze przygotowany komplet skraca czas oczekiwania na decyzję i oszczędza nerwów, bo brak jednego zaświadczenia potrafi wstrzymać wniosek na tydzień.
Z tego artykułu dowiesz się:
- jakie dokumenty do kredytu hipotecznego przygotować przy umowie o pracę,
- czego bank wymaga od przedsiębiorcy na skali, liniowym i ryczałcie,
- jak udokumentować dochód z umowy zlecenia, o dzieło i z emerytury,
- jakie dokumenty nieruchomości są potrzebne na rynku wtórnym i pierwotnym,
- jak długo ważne są zaświadczenia i czego bank nie potrzebuje od Ciebie.
Podstawowe dokumenty do kredytu hipotecznego - dla każdego
Każdy kredytobiorca potrzebuje dowodu osobistego, wypełnionego wniosku kredytowego i oświadczenia o stanie majątkowym oraz zobowiązaniach. Wniosek zawiera dane osobowe, informacje o gospodarstwie domowym, dochodach, wydatkach i kredytach, a także parametry kredytu, o który prosisz: kwotę, okres, rodzaj rat i oprocentowania.
Do tego dochodzą zgody: na sprawdzenie w BIK i bazach gospodarczych, na przetwarzanie danych oraz często na pobranie informacji z ZUS lub urzędu skarbowego. W wielu bankach wniosek złożysz dziś przez bankowość internetową, a część danych o dochodach bank może pobrać elektronicznie, jeśli się na to zgodzisz. Gdy kredyt bierze kilka osób, każda z nich składa swój komplet dokumentów dochodowych.
Jeśli jesteś po rozwodzie albo masz rozdzielność majątkową, przygotuj wyrok rozwodowy lub umowę majątkową małżeńską. Bank musi wiedzieć, czy nieruchomość trafi do majątku wspólnego, i czy nie ciążą na Tobie alimenty.
Umowa o pracę - jakie dokumenty dochodowe
Przy umowie o pracę podstawą jest zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu, zwykle na formularzu banku. Pracodawca wpisuje w nim rodzaj umowy, okres zatrudnienia, stanowisko, średnie wynagrodzenie netto z ostatnich 3 lub 6 miesięcy i informację, czy firma nie jest w likwidacji, a pensja nie jest zajęta przez komornika.
Wiele banków akceptuje zamiast zaświadczenia wyciąg z rachunku, na który wpływa pensja, za ostatnie 3-6 miesięcy, a czasem także PIT-11 lub PIT-37 za poprzedni rok. Gdy pracujesz w nowym miejscu krócej niż 3 miesiące, część banków poprosi o świadectwo pracy z poprzedniej firmy, żeby sprawdzić ciągłość zatrudnienia.
Zaświadczenie od pracodawcy jest zwykle ważne 30 dni od daty wystawienia. Zamów je więc dopiero wtedy, gdy masz wybraną nieruchomość i jesteś gotowy złożyć wniosek. Premie i nadgodziny bank uwzględni, jeśli są regularne, dlatego warto poprosić pracodawcę o rozbicie wynagrodzenia na składniki.
Działalność gospodarcza - dokumenty na skali, liniowym i ryczałcie
Przedsiębiorca dokumentuje dochód zeznaniami podatkowymi i bieżącymi wynikami firmy. Banki zwykle wymagają, by działalność trwała co najmniej 12 miesięcy, a niektóre 24 miesiące, zwłaszcza przy ryczałcie lub zmianie branży.
| Forma opodatkowania | Typowe dokumenty |
|---|---|
| Skala podatkowa (PIT-36) | zeznanie za poprzedni rok (czasem dwa lata), KPiR za bieżący rok, zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS |
| Podatek liniowy (PIT-36L) | jak wyżej: zeznanie, KPiR lub sprawozdanie, zaświadczenia z US i ZUS |
| Ryczałt (PIT-28) | zeznanie, ewidencja przychodów, zaświadczenia z US i ZUS, czasem wyciągi z konta firmowego lub oświadczenie o kosztach |
| Karta podatkowa | decyzja o wysokości karty, zaświadczenia z US i ZUS, wyciągi z konta firmowego |
Dodatkowo bank sprawdzi wpis w CEIDG, a część instytucji poprosi o wyciągi z rachunku firmowego za 6-12 miesięcy oraz potwierdzenie zapłaty podatku. Przy ryczałcie problemem bywa to, że zeznanie pokazuje przychód, a nie dochód. Bank szacuje wtedy koszty według własnych wskaźników dla branży, co czasem mocno obniża wyliczoną zdolność.
Przedsiębiorcom najwięcej kłopotu sprawia zaświadczenie z urzędu skarbowego i ZUS, bo na wydanie trzeba czasem poczekać kilka dni. Zamów je od razu, przez e-Urząd Skarbowy i PUE/eZUS zwykle jest szybciej niż w okienku.
Umowa zlecenia i o dzieło - jak udokumentować dochód
Przy umowie zlecenia lub o dzieło bank chce zobaczyć ciągłość dochodów, zwykle przez ostatnie 6-12 miesięcy. Potrzebne będą kopie umów, rachunki lub zestawienie wypłat, wyciągi z konta z wpływami oraz PIT-11 za poprzedni rok. Część banków prosi też o zaświadczenie od zleceniodawcy, że współpraca będzie kontynuowana.
Najlepiej, jeśli umowy są zawarte z tym samym podmiotem i następują po sobie bez przerw. Przy kilku krótkich umowach z różnymi firmami bank może przyjąć dochód z dłuższego okresu i uśrednić go, a przy umowie o dzieło część banków w ogóle wymaga dłuższej historii. Wpływy na konto powinny pokrywać się z kwotami z umów, bo bank to porównuje.
Emerytura, renta i inne źródła dochodu
Emeryt przedstawia decyzję ZUS lub KRUS o przyznaniu świadczenia, ostatnią decyzję waloryzacyjną i potwierdzenie wypłaty, np. wyciąg z konta lub odcinek. Renta okresowa jest dla banku mniej pewna niż emerytura, więc może zostać uwzględniona tylko wtedy, gdy przyznano ją na czas obejmujący dużą część okresu kredytu.
Wiek kredytobiorcy wpływa przede wszystkim na maksymalny okres kredytowania, a nie na listę dokumentów. Banki zwykle określają wiek, w którym kredyt musi być spłacony, i przy osobach po 60. roku życia skracają okres, co podnosi ratę.
Inne dochody, np. z najmu, kontraktu menedżerskiego czy z zagranicy, dokumentuje się umowami, zeznaniami podatkowymi i wyciągami z konta. Dochód z najmu bank przyjmie zwykle wtedy, gdy jest wykazany w zeznaniu podatkowym i trwa od pewnego czasu. Przy dochodach w obcej walucie bank przelicza je z zapasem na ryzyko kursowe.
Dokumenty nieruchomości - rynek wtórny
Przy zakupie z rynku wtórnego bank potrzebuje dokumentów, które potwierdzają, że sprzedający jest właścicielem i że lokal można obciążyć hipoteką. Lista zwykle wygląda tak:
- umowa przedwstępna sprzedaży (najlepiej z informacją, że zakup finansowany jest kredytem),
- numer księgi wieczystej, z którego bank sam sprawdzi jej treść,
- podstawa nabycia przez sprzedającego (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku),
- przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu: zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie i braku zaległości,
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych albo zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania,
- przy domu i działce: wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, czasem wypis z planu miejscowego,
- operat szacunkowy, czyli wycena przygotowana przez rzeczoznawcę zleconego przez bank.
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, przeczytaj księgę wieczystą samodzielnie. Jak to zrobić krok po kroku, opisujemy w tekście księga wieczysta - wszystko, co musisz wiedzieć. Wpisy o hipotece, służebności czy roszczeniach w dziale III i IV mogą opóźnić albo zablokować kredyt.
Dokumenty przy zakupie od dewelopera
Przy zakupie na rynku pierwotnym podstawą jest umowa deweloperska w formie aktu notarialnego. Bank zwykle prosi też o prospekt informacyjny, numer księgi wieczystej gruntu, prawomocne pozwolenie na budowę, informacje o rachunku powierniczym i harmonogram wpłat. Przy budowie w toku kredyt wypłacany jest w transzach zgodnie z postępem prac.
Często potrzebne jest też zaświadczenie od dewelopera o wysokości dotychczasowych wpłat i zgoda banku finansującego inwestycję na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Wiele banków ma podpisane umowy z dużymi deweloperami i część tych dokumentów ma już w swoich bazach.
Czego bank nie potrzebuje od Ciebie
Raportu BIK nie musisz dostarczać, bank pobierze go sam na podstawie Twojej zgody. Nie musisz też drukować odpisu z księgi wieczystej, bo bank sprawdzi go w elektronicznym systemie. Jeśli jednak chcesz uniknąć niespodzianek, sprawdź swój raport BIK przed złożeniem wniosku. Błędy w historii kredytowej lepiej poprawić wcześniej, o czym piszemy w tekście jak poprawić swoją zdolność kredytową.
Coraz więcej banków pozwala złożyć dokumenty skanem lub zdjęciem w aplikacji. Oryginały są potrzebne zazwyczaj dopiero przy podpisaniu umowy. Zachowaj jednak wszystkie dokumenty do końca procesu, bo przy wypłacie kredytu bank może poprosić o aktualizację części z nich.
Ważność dokumentów i kolejność działań
Najkrócej ważne są zaświadczenia o dochodach, zwykle 30 dni, a zaświadczenia z US i ZUS mają podobny termin w większości banków. Dlatego dokumenty dochodowe zbieraj na końcu, a sprawy nieruchomości, czyli wybór lokalu i umowę przedwstępną, załatw wcześniej.
| Krok | Co przygotować |
|---|---|
| 1. Przed szukaniem mieszkania | sprawdzenie raportu BIK, wstępne wyliczenie zdolności, zgromadzenie wkładu własnego |
| 2. Po wyborze nieruchomości | umowa przedwstępna lub rezerwacyjna, numer KW, dokumenty od sprzedającego |
| 3. Przy składaniu wniosku | dowód osobisty, wniosek, zaświadczenia o dochodach, wyciągi z konta |
| 4. Po decyzji kredytowej | dokumenty do umowy, polisa nieruchomości, potwierdzenie wpłaty wkładu |
Przy zakupie z rynku wtórnego warto w umowie przedwstępnej zapisać warunek uzyskania kredytu i termin, który uwzględnia czas na decyzję banku. Przy obecnym ruchu w bankach decyzja może potrwać kilka tygodni.
W skrócie
Komplet dokumentów do kredytu hipotecznego to dowód osobisty, wniosek, dokumenty dochodowe zależne od formy zatrudnienia i dokumenty nieruchomości. Najwięcej czasu zajmuje zwykle zebranie zaświadczeń przez przedsiębiorców i dokumentów od sprzedającego na rynku wtórnym. Listy w poszczególnych bankach się różnią, więc przed złożeniem wniosku poproś bank o jego aktualny wykaz. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady.
FAQ - dokumenty do kredytu hipotecznego
Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są potrzebne przy umowie o pracę?
Dowód osobisty, wniosek kredytowy, zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu lub wyciągi z konta z wpływem pensji za 3-6 miesięcy, a czasem PIT za poprzedni rok.
Jak długo ważne jest zaświadczenie o zarobkach do kredytu?
Zwykle 30 dni od daty wystawienia. Niektóre banki akceptują krótszy lub dłuższy termin, dlatego warto to sprawdzić przed zamówieniem zaświadczenia.
Ile lat musi trwać działalność gospodarcza, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Najczęściej co najmniej 12 miesięcy, a w części banków 24 miesiące. Przy ryczałcie i nowych branżach wymagania bywają ostrzejsze.
Czy muszę dostarczyć raport BIK do banku?
Nie. Bank pobiera dane z BIK samodzielnie na podstawie Twojej zgody. Warto jednak sprawdzić raport wcześniej, żeby wychwycić ewentualne błędy.
Jakie dokumenty nieruchomości trzeba przygotować na rynku wtórnym?
Umowę przedwstępną, numer księgi wieczystej, podstawę nabycia przez sprzedającego, zaświadczenie o braku zameldowanych osób, a przy spółdzielczym prawie zaświadczenie ze spółdzielni. Wycenę zleca bank.
Przeczytaj też:
