Rachunek powierniczy to podstawowa ochrona osoby, która kupuje mieszkanie lub dom od dewelopera. Wpłaty nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, tylko na specjalne konto w banku, z którego deweloper dostaje pieniądze dopiero wtedy, gdy wykona określoną część prac albo przeniesie na Ciebie własność. Od 1 lipca 2022 r. dodatkowym zabezpieczeniem jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wyjaśniamy, jak to działa w praktyce i na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.
Z tego artykułu dowiesz się:
- czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i kiedy jest obowiązkowy,
- czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego,
- ile wynosi składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
- w jakich sytuacjach DFG zwraca pieniądze,
- co sprawdzić w umowie i jak rachunek powierniczy działa przy kredycie hipotecznym.
Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) to rachunek bankowy prowadzony dla konkretnej inwestycji dewelopera, na który nabywcy wpłacają pieniądze za mieszkanie lub dom. Bank pilnuje, żeby deweloper dostał środki dopiero po spełnieniu warunków z ustawy i umowy. Zasady opisuje ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska), która weszła w życie 1 lipca 2022 r.
Rachunek powierniczy jest obowiązkowy przy każdej umowie deweloperskiej. Deweloper musi go wskazać w prospekcie informacyjnym i w umowie, a nabywca wpłaca na niego wszystkie kwoty: ratę po podpisaniu umowy, kolejne raty i opłatę rezerwacyjną, jeśli podpisał umowę rezerwacyjną. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu.
Ważne: przelew na prywatne lub firmowe konto dewelopera z pominięciem MRP pozbawia Cię ochrony. Jeśli sprzedawca prosi o taką wpłatę, np. „na wykończenie" albo „za miejsce postojowe", dopytaj, na jakiej podstawie i czy ta kwota jest objęta umową deweloperską.
Otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy
Różnica polega na tym, kiedy deweloper dostaje pieniądze. Przy rachunku zamkniętym dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę, przy otwartym w częściach, po zakończeniu kolejnych etapów budowy.
| Cecha | Otwarty MRP | Zamknięty MRP |
|---|---|---|
| Kiedy deweloper dostaje pieniądze | po zakończeniu kolejnych etapów z harmonogramu przedsięwzięcia | jednorazowo, po przeniesieniu własności (umowa notarialna) |
| Kto sprawdza postęp prac | bank prowadzący rachunek, przed każdą wypłatą | nie dotyczy - liczy się przeniesienie własności |
| Ryzyko dla nabywcy | wyższe - część pieniędzy jest już w budowie | niższe - pieniądze czekają na rachunku |
| Składka na DFG | 0,45% | 0,1% |
| Jak często spotykany | częściej, bo deweloper finansuje z wpłat budowę | rzadziej, deweloper musi mieć własne finansowanie |
Stawki składki wynikają z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. (Dz.U. 2022 poz. 1341), obowiązującego od 1 lipca 2022 r. Nie znaleźliśmy późniejszej zmiany tych stawek (stan na 12.11.2026).
Przy rachunku otwartym bank przed każdą wypłatą sprawdza, czy etap budowy został zakończony. Dzięki temu deweloper nie może wziąć pieniędzy „na zapas". Jeśli budowa stanie, część Twoich pieniędzy jest jednak już zamieniona w beton i stal, dlatego ten typ rachunku obejmuje wyższa składka na fundusz gwarancyjny.
Ile wynosi składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Składkę na DFG płaci deweloper i jest ona liczona od wpłat nabywców na rachunek powierniczy: 0,45% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Policzyliśmy, ile to wynosi przy typowych cenach mieszkań.
| Cena mieszkania | Składka DFG - otwarty MRP (0,45%) | Składka DFG - zamknięty MRP (0,1%) |
|---|---|---|
| 400 000 zł | 1 800 zł | 400 zł |
| 600 000 zł | 2 700 zł | 600 zł |
| 800 000 zł | 3 600 zł | 800 zł |
Przy cenie 600 tys. zł składka to 2 700 zł przy rachunku otwartym. Formalnie płaci ją deweloper, ale jak każdy koszt prowadzenia inwestycji może ona znaleźć się w cenie metra kwadratowego. W skali całego zakupu to jednak niewielka kwota w porównaniu z różnicą między rynkiem pierwotnym a wtórnym czy kosztami wykończenia.
Kiedy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwraca pieniądze
DFG zwraca nabywcy wpłacone pieniądze w sytuacjach, w których bez funduszu byłyby one zagrożone. Najważniejsze z nich to:
- upadłość dewelopera - fundusz pokrywa wpłaty, których nie da się odzyskać w postępowaniu upadłościowym,
- upadłość banku prowadzącego rachunek powierniczy - w części, której nie pokryje system gwarantowania depozytów Bankowego Funduszu Gwarancyjnego,
- odstąpienie od umowy w przypadkach przewidzianych w ustawie, gdy deweloper nie zwraca pieniędzy (np. przy poważnych wadach albo niedotrzymaniu terminu przeniesienia własności).
Fundusz prowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Gwarancje BFG dla depozytów w bankach obejmują w całości kwotę do równowartości 100 tys. euro, a wypłata powinna nastąpić w ciągu 7 dni roboczych od zdarzenia, o czym informuje BFG. Przy dużych kwotach na rachunku powierniczym DFG jest więc dodatkową warstwą ochrony.
Sam fundusz nie zastępuje jednak zdrowego rozsądku. Odzyskanie pieniędzy przez DFG wymaga czasu i formalności, a nie daje Ci mieszkania, na które czekasz. Dlatego przed podpisaniem umowy sprawdź samego dewelopera.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej
Kilka kroków zajmie godzinę, a może oszczędzić wielu problemów:
- Numer i rodzaj rachunku powierniczego - czy jest w prospekcie i umowie, w jakim banku i czy jest otwarty, czy zamknięty.
- Harmonogram przedsięwzięcia - przy rachunku otwartym to od niego zależą wypłaty dla dewelopera; porównaj go z harmonogramem Twoich wpłat.
- Prospekt informacyjny - deweloper musi go przekazać przed umową; znajdziesz tam m.in. informacje o pozwoleniu na budowę, zakończonych inwestycjach i postępowaniach sądowych.
- Księga wieczysta działki - właściciel, hipoteki banku finansującego budowę, wpisy w dziale III. Jak ją czytać, wyjaśniamy w tekście księga wieczysta - wszystko, co musisz wiedzieć.
- KRS i sprawozdania finansowe dewelopera - kto stoi za spółką i czy ma za sobą ukończone inwestycje.
- Forma umowy - umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego, a roszczenie o przeniesienie własności wpisuje się do księgi wieczystej.
Rachunek powierniczy a kredyt hipoteczny
Przy zakupie od dewelopera bank kredytujący wypłaca pieniądze w transzach na rachunek powierniczy inwestycji, zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej. Nie dostajesz środków do ręki i nie przelewasz ich sam. Wkład własny zwykle wpłacasz wcześniej, również na MRP.
Wypłata w transzach ma znaczenie dla budżetu. Do czasu wypłaty ostatniej transzy spłacasz zazwyczaj tylko odsetki od wypłaconej części kredytu, a pełna rata zaczyna się później. Część banków pobiera też dodatkowe ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, co podnosi koszt w pierwszym okresie. Ile wyniesie pełna rata, sprawdzisz w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Gdy budowa się zakończy i dostaniesz klucze, czeka Cię odbiór techniczny. Listę rzeczy do sprawdzenia znajdziesz w tekście odbiór mieszkania od dewelopera.
Najważniejsze w skrócie
Każdą wpłatę za mieszkanie od dewelopera kieruj na mieszkaniowy rachunek powierniczy wskazany w umowie. Rachunek zamknięty jest bezpieczniejszy, ale częściej spotkasz otwarty, przy którym bank wypłaca deweloperowi pieniądze etapami. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, finansowany ze składek 0,45% albo 0,1% od wpłat, chroni nabywców przy upadłości dewelopera lub banku i w części przypadków odstąpienia od umowy. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej przy konkretnej umowie.
FAQ - rachunek powierniczy i DFG
Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy?
Tak. Przy umowie deweloperskiej zawieranej według ustawy z 20 maja 2021 r. deweloper musi prowadzić dla inwestycji mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nabywca wpłaca na niego wszystkie kwoty.
Który rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy: otwarty czy zamknięty?
Zamknięty, bo deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności. Przy otwartym wypłaty następują po zakończeniu etapów budowy, pod kontrolą banku.
Ile wynosi składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
0,45% wpłat przy otwartym i 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym (rozporządzenie z 21.06.2022). Przy mieszkaniu za 600 tys. zł to odpowiednio 2 700 zł i 600 zł.
Kto płaci składkę na DFG?
Deweloper. Może ona jednak, jak inne koszty inwestycji, wpływać na cenę mieszkania.
Co się stanie z moimi pieniędzmi, gdy deweloper upadnie?
Środki na rachunku powierniczym nie wchodzą do zwykłego majątku dewelopera. Jeśli nie da się ich odzyskać w postępowaniu upadłościowym, wypłatę może przejąć Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Czy opłatę rezerwacyjną też wpłaca się na rachunek powierniczy?
Tak. Opłata rezerwacyjna trafia na mieszkaniowy rachunek powierniczy i nie może przekroczyć 1% ceny lokalu.
Przeczytaj też:
